Czynsze i wartości budynków biurowych w Warszawie w ostatnich 21 latach

A A A

Czynsze za powierzchnie biurowe w Warszawie ustawicznie spadają. W 1995 r. jeden m2 nowoczesnego biura kosztował miesięcznie 48 €, dziś jest to o połowę mniej. Najbardziej spektakularne spadki można było zaobserwować w pierwszych jedenastu latach funkcjonowania rynku. Wpływ na to miały zarówno rosnąca podaż, jak i dojrzewanie tegoż rynku. Wzrost czynszów miał miejsce jedynie w latach 2006–2008 oraz 2011–2013.

 

 

Obecnie, w sytuacji dużej nadpodaży tendencja znowu jest spadkowa. W ciągu ostatnich 21 lat mieliśmy tym samym do czynienia z 15 latami spadków oraz 6 latami wzrostu. Bardziej racjonalne wydaje się zatem prognozowanie czynszów w dół. Tymczasem na rynku od lat obserwuje się w wycenach prognozy przepływu dochodów, zakładające indeksację na poziomie 2% rocznie. Rzeczoznawcy indeksują zarówno czynsz umowny, jak i rynkowy po zakończeniu trwania umów najmu. Czy słusznie? Jeśli w 1996 r. założylibyśmy 2% wzrost czynszów, dziś musiałaby wynosić 67 € miesięcznie. Takie samo założenie dokonane w 2000 r. oznaczałoby dzisiejsze czynsze w wysokości 41 €/m2. Prognozy krótkoterminowe mylą się mniej spektakularnie, a jednak wciąż są fałszywe. Gdyby prognoza czynszów z roku 2010 miała się sprawdzić, dzisiejszy poziom czynszów musiałby wynieść 28 €, wobec rzeczywistych 23,5 €/m2.

Jednak spadek czynszów nie przekreśla opłacalności inwestycji w budynki komercyjne, bowiem w tym samym czasie stopy zwrotu spadały, a wartości budynków za m2 wzrastały. Poza tym na dochodowość inwestycji wpływ mają również czynniki pozarynkowe, takie jak dostępność i koszt kredytów oraz innych form finansowania, czy wykorzystanie dźwigni finansowej, które w ostatnich latach działają na korzyść inwestorów. Spadają również stopy zwrotu z inwestycji. Pierwsza transakcja w Polsce budynkiem komercyjnym była dokonana w 1997 r. przy stopie zwrotu wynoszącej 13,25%–14,8% (sprzedaż budynku biurowego Wiśniowy Business Park A za € 13,5 mln). Dziś najlepsze stopy zwrotu w Warszawie spadły do historycznie niskiego poziomu 5,5%. Co więcej, są nieznacznie wyższe niż oprocentowanie 10-letnich obligacji, które obecnie wynosi 5%. Tym samym wartości jednego m2 budynków biurowych rosną. W połowie lat 90. najlepsze budynki wyceniane były na ok. 3900 €/m2, dzisiaj ta wartość oscyluje wokół 4500–5000 €/m2. Nawet przy spadających czynszach, nieruchomości komercyjne gwarantują zatem zyski z zainwestowanego kapitału.

 

Źródło: Polish Properties

Ocena artykułu:
Oceniono 0 razy
Oceniłeś już ten artykuł.
Artykuł został oceniony.
Podziel się ze znajomymi
Artykuł:
Czynsze i wartości budynków biurowych w Warszawie w ostatnich 21 latach
Do:
Od:
Wiadomość:
Zaloguj się lub zarejestruj, aby dodać komentarz.
 
Wyrok V CSK 283/10
Obliczanie terminu przedawnienia roszczenia o zachowek
Zamów
 

Prenumerata

Moduł tematyczny