„Rok 2019 już teraz jest pełen rekordów. Trzeci kwartał odznaczał się historycznie najwyższym popytem – firmy podpisały umowy najmu na 284 000 m2, co przełożyło się na świetny wynik pierwszych trzech kwartałów. Łącznie od początku roku wynajęto prawie 690 000 m2 powierzchni. Do tej pory zawarto też aż jedenaście transakcji najmu przekraczających 10 000 m2, z czego dwie opiewały na ponad 40 000 m2. Warszawa po raz kolejny potwierdza tym samym swoją siłę gospodarczą i pozycję biurowego lidera w Europie Środkowo-Wschodniej”, komentuje Łukasz Dziedzic, Starszy Konsultant z Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL.
Największą umową tego roku, oraz historycznie największą na polskim rynku, był przednajem mBank w Mennica Legacy Tower na prawie 46 000 m2. Kolejną spektakularną transakcją było odnowienie najmu Orange Polska w Miasteczku Orange na blisko 45 000 m2. Pierwszą trójkę zamyka odnowienie najmu T-Mobile na ponad 27 000 m2 w budynku Marynarska 12 na Mokotowie. Ciekawym zjawiskiem na rynku jest dynamiczny wzrost wolumenu przednajmów. Coraz mniejsza dostępność opcji najmu w istniejących biurowcach skłania firmy do rozważenia obiektów w budowie. W okresie od stycznia do końca września aż 184 000 m2 przypadło na ten typ umów, co jest 32% wzrostem w porównaniu z całym 2018 rokiem.
Patrząc na poszczególne strefy biurowe, największą popularnością cieszyło się Centrum, w którym wynajęto blisko 211 000 m2. Mokotów zajął drugie miejsce, a na trzeciej pozycji uplasował się obszar Jerozolimskie.
Wysoki popyt na biura napędza aktywność deweloperów komercyjnych. Od początku roku do użytku oddano ponad 142 000 m2 biur w 15 budynkach. Obecnie w budowie znajduje się ok. 790 000 m2 powierzchni w ramach obiektów, które zostaną ukończone do 2022 r. Co ważne, ok. 40% tego wolumenu jest już zabezpieczone umowami przednajmu.
„Zmianom po stronie podażowej towarzyszy coraz większe zainteresowanie elastycznymi powierzchniami do pracy zarówno po stronie mniejszych firm i start-upów, jak i międzynarodowych korporacji. Tego typu rozwiązania biurowe i rewolucja jaką wywołują, wzbogacają rynek tradycyjnego najmu i stwarzają nowe możliwości dla najemców. Z kolei rosnące zainteresowanie z ich strony sprawia, że operatorzy biur flex mogą zaliczyć ten rok do szczególnie intensywnych. W 2019 r. rynek wzbogaci się łącznie o 50 000 m2 nowych centrów – część z nich już otwarto, a część zostanie oddanych do końca roku. Największym z nich będzie WeWork w kompleksie Mennica Legacy”, komentuje Adam Lis, Doradca ds. Elastycznych Rozwiązań Biurowych, JLL.
Komercyjny sukces nowych projektów, wraz z rosnącą popularnością rewitalizacji i zmiany funkcji budynków, prowadzi do zmiany struktury rynku. „Warszawa potrzebuje wielofunkcyjnych, świetnie skomunikowanych dzielnic, które będą odpowiednie nie tylko do pracy, ale i życia. To wymagania nie tylko współczesnych metropolii, ale i mieszkańców. W tym kierunku zmierza między innymi warszawski Mokotów, gdzie Echo Investment podjęło decyzję o zakupie części kompleksu biurowego Empark i przekształceniu jego funkcji na mieszkaniową. To jeden z przykładów długoterminowej wizji rozwoju Warszawy”, podkreśla Łukasz Dziedzic.
Współczynnik pustostanów w Warszawie obniżył się do 8,2% (5,5% w strefach centralnych i 10% poza nimi), co jest spadkiem o 1,8% r-d-r. Tak niski wakat przekłada się na ograniczoną dostępność opcji najmu w istniejących budynkach, szczególnie w strefach centralnych, przez co wzrasta wolumen przednajmów. Firmom coraz trudniej jest znaleźć odpowiednią przestrzeń w zakończonych inwestycjach.
Najwyższe czynsze transakcyjne wzrosły w centralnych częściach Warszawy ze względu na wysoki popyt, niski wskaźnik pustostanów oraz rosnące koszty budowy. W szerokim centrum czynsze dla najlepszych nieruchomości wynoszą od 17 do 24 €/m2/m-c, a poza nim od 11 do 15 €/m2/m-c.
Źródło: Jones Lang Lasalle
