Sąd Najwyższy orzekł w dniu 25.6.2008 r. (III CzP 53/08), iż umowa kupna nieruchomości, która ma wejść do majątku wspólnego małżonków obywatela polskiego i cudzoziemca, jest w odniesieniu do obojga małżonków nieważna od początku, jeżeli cudzoziemiec nie uzyskał wymaganego zezwolenia.
Jak stanowi ustawa z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców kupno nieruchomości przez tzw. cudzoziemca wymaga zezwolenia MSWiA, jeśli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnej – Minister Rolnictwa. Po nowelizacji do art. 8 ww. ustawy przewidziane zostały wyjątki – nie potrzebują takiego zezwolenia obywatele lub przedsiębiorcy państw UE oraz innych państw należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego, z wyjątkiem nabywających nieruchomości rolne i leśne – tu zezwolenie będzie potrzebne przez 12 lat od przystąpienia Polski do UE oraz nabywających drugi dom – zezwolenie będzie potrzebne przez 5 lat od uzyskania przez Polskę członkostwa UE.
W czerwcu 2005 r. Stanisława K. wylicytowała najwyższą cenę w przetargu organizowanym przez powiat na nabycie trzech przylegających do siebie działek budowlanych: jednej zabudowanej domem o pow. 731 m2 oraz dwóch niezabudiowanych o pow. 806 i 986 m2. W akcie notarialnym kupna Stanisława K., działając także w imieniu męża, oświadczyła, że pierwszą z działek nabywa dla siebie i męża, na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej, natomiast pozostałe dwie tylko na swoją rzecz jako majątek odrębny, ponieważ mąż nie ma zezwolenia na nabycie tych nieruchomości. Oświadczyła też, że w nabytym domu znajdującym się na jednej z działek mąż zamieszka na stałe, a więc zezwolenie na kupno tej nieruchomości nie jest mu potrzebne.
W 2007 r. Minister SWiA wystąpił przeciwko Carlowi Ianowi K., jego żonie oraz sprzedawcy – powiatowi o ustalenie, że umowa sprzedaży pierwszej ze wskazanych działek jest nieważna, jako zawarta bez zezwolenia wymaganego przez ustawę z 1920 r. Sąd I instancji uwzględnił żądanie Ministra i stwierdził, że umowa sprzedaży obejmująca działkę o pow. 731 m2. z braku zezwolenia jest nieważna z mocy prawa. W ocenie Sądu przedmiotem tej transakcji był „drugi dom”, którego nabycie wymaga zgody MSWiA. W ocenie Sądu małżonkowie K. nie wykazali, że brytyjski mąż nabył nieruchomość z zamiarem uczynienia jej miejscem stałego zamieszkania. Małżonkowie K. wnieśli apelację. Zarzucali oni m.in. naruszenie art. 6 ustawy z 1920 r. w związku z art. 24, dotyczącego przystąpienia Polski i innych dziewięciu państw do UE wskutek oparcia się na literalnej tylko wykładni definicji „nabycia drugiego domu”. Sąd II instancji nie będąc pewny charakteru, a więc i skutków orzeczenia stwierdzającego nieważność nabycia nieruchomości przez cudzoziemca i pozycji w takim procesie małżonków kupujących ją do majątku wspólnego, zwrócił się w tej kwestii z pytaniem do Sądu Najwyższego.
W uchwale podjętej dla wyjaśnienia tych wątpliwości SN uznał, że orzeczenie takie ma charakter deklaratoryjny. Sąd tylko stwierdza stan istniejący, czyli to, że umowa sprzedaży jest od początku nieważna. Sprawa jest rozstrzygnięta jednolicie wobec męża i żony. Sąd Najwyższy wyłączył, więc taką sytuację, że wobec małżonka – obywatela polskiego umowa jest ważna, a wobec cudzoziemca nie. Wyłączył też nabycie nieruchomości, jako składnika majątku osobistego małżonka będącego obywatelem polskim. Wynika to m.in. z istoty wspólności majątkowej małżeńskiej, która jest współwłasnością łączną.
Źródło: Rzeczypospolita
