Zbycie nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego

Zbycie nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego

Monitor Prawniczy | 15/2007
Moduł: postępowanie cywilne
Małgorzata Bociąga

Egzekucja z nieruchomości jest coraz częstszym sposobem zaspokojenia roszczeń wierzyciela. Pomimo że jest to – ze względu na swą niewątpliwą uciążliwość – często ostateczny kierunek egzekucji, liczba sprzedawanych nieruchomości w trybie licytacji prowadzonej na podstawie Kodeksu postępowania cywilnego ciągle rośnie. Fakt, że nieruchomości (zwłaszcza lokale mieszkalne) są dla dłużników ostatnim składnikiem ich majątku powoduje, iż rośnie prawdopodobieństwo zamiaru usunięcia ich spod zajęcia w celu udaremnienia egzekucji.

Skutki zajęcia nieruchomości

Ustawodawca mając na względzie wymienione na wstępie niebezpieczeństwo, wprowadził przepisy mające zapobiegać tego typu sytuacjom. Mianowicie w art. 930 KPC ustanowił zasadę, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, zaś rozporządzenia przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością po ich zajęciu są nieważne.

Z treści tego przepisu wynika, że ustawodawca rozgranicza skutki procesowe oraz materialne zajęcia nieruchomości.

Skutki procesowe zajęcia nieruchomości – będące przedmiotem niniejszych rozważań – dotyczą biegu postępowania egzekucyjnego i znajdują swe odzwierciedlenie w zasadzie, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalszy tok postępowania egzekucyjnego (art. 930 KPC). Wyrażona w wymienionym przepisie zasada bezskuteczności rozporządzenia nieruchomością ma na celu ochronę interesów wierzyciela, który skierował egzekucję do nieruchomości dłużnika przed udaremnieniem zaspokojenia go z tego składnika majątkowego.

Jeżeli chodzi o samo pojęcie rozporządzenia nieruchomością, to w doktrynie1 przyjmuje się, że czynność rozporządzenia rzeczą powoduje – w odróżnieniu od czynności zobowiązujących, które rodzą zobowiązanie do spełnienia określonego świadczenia na rzecz innej osoby – od razu rozporządzenie prawem, czyli zmiany w zakresie przynależności prawa: jego zbycie oraz obciążenie, ograniczenie lub zniesienie. Na gruncie art. 930 KPC, przez rozporządzenie należy rozumieć jedynie zbycie zajętej nieruchomości, a więc przeniesienie własności nieruchomości na inną osobę. Wynika to z treści art. 930 § 3 KPC, który stanowi, że obciążenie nieruchomości po jej zajęciu jest nieważne. Ustawodawca więc – pomijając przyjęte w nauce rozumienie pojęcia rozporządzenia nieruchomości – dokonał podziału na: „rozporządzenie” nieruchomością oraz „obciążenie” nieruchomości, różnicując skutki tych czynności.

Z treści art. 930 § 1 KPC wynika, że czynność rozporządzenia nieruchomością nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne, jednakże ustawa nie ustanawia zakazu zbycia przez dłużnika nieruchomości ani też skutku nieważności takiej czynności. Oznacza to, że w sferze uprawnień właścicielskich z zakresu „rozporządzenia nieruchomością” w rozumieniu art. 930 KPC, dłużnik nie jest ograniczony – może więc zajętą nieruchomość zbyć. Przy spełnieniu wszystkich warunków koniecznych dla zbycia nieruchomości czynność taka będzie ważna z punktu widzenia prawa materialnego i przepisy KPC nie przewidują w tym zakresie żadnych modyfikacji związanych z uprzednim zajęciem nieruchomości. Skutkiem zbycia nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu będzie więc przeniesienie własności nieruchomości, a tym samym zmiana w osobie właściciela nieruchomości, która to zmiana może być ujawniona poprzez odpowiedni wpis w księdze wieczystej.

Dla potrzeb realizacji interesu wierzycieli stwierdzonych orzeczeniem sądowym przyjmuje się jednak – aż do momentu zakończenia postępowania egzekucyjnego – fikcję prawną, że dłużnik w dalszym ciągu jest właścicielem nieruchomości.

Pomimo, wydaje się, jasnego i prostego brzmienia ww. przepisu oraz jego celu w praktyce jego stosowanie nasuwa szereg trudności, które były również przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego.

Status prawny nabywcy nieruchomości

Pierwsze wątpliwości dotyczą statusu prawnego nabywcy nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 930 § 1 zd. 2 KPC, nabywca nieruchomości może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. Brzmienie przepisu wskazuje, że wstąpienie do postępowania zależy tylko i wyłącznie od jego woli. Pod względem konstrukcyjnym, jest to więc instytucja zbliżona do zbycia w toku postępowania rozpoznawczego prawa lub rzeczy, o które toczy się sprawa (art. 192 pkt 3 KPC). W praktyce oznacza to: [...]