Umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego

Wyrok SN z 4.7.2014 r., II CSK 612/13

Monitor Prawniczy | 15/2015
Moduł: prawo cywilne, nieruchomości

Umowa przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego, niezawierająca postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków jest ważna, jeżeli wolą stron nie było przeniesienie tylko prawa użytkowania wieczystego z pozostawieniem zbywcy prawa własności budynków.

Wyrok SN z 4.7.2014 r., II CSK 612/13

Stan faktyczny

Sąd Rejonowy dokonał uzgodnienia stanu prawnego księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że nakazał w dziale II wykreślenie dotychczasowych użytkowników wieczystych, tj. pozwanych oraz wpisanie w ich miejsce powódki – spółki akcyjnej. Sąd Okręgowy oddalił apelację pozwanych. Powodowej spółce przysługiwało prawo wieczystego użytkowania działek, na jednej z nich znajdował się wolnostojący parterowy budynek przemysłowy. Z budynku wychodziła napowietrzna sieć centralnego ogrzewania oraz ciepła technologicznego, która posadowiona była na kolejnych działkach. Strony zawarły, pod warunkiem nieskorzystania przez burmistrza z prawa pierwokupu, umowę sporządzoną w formie aktu notarialnego, na podstawie której powodowa spółka zobowiązała się sprzedać pozwanym prawo wieczystego użytkowania dwóch działek gruntu jako działek niezabudowanych. W akcie notarialnym wskazano, że jedna z działek, razem z nieobjętą sprzedażą działką tworzy nieruchomość, na której znajdują się zabudowania przemysłowe (węzeł cieplny), stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności powodowej, natomiast druga sprzedawana działka razem z nieobjętymi sprzedażą działkami tworzy nieruchomość zabudowaną trzema budynkami, stanowiącymi własność powodowej spółki. W umowie notarialnej przedstawiciele strony powodowej, powołując się na zobowiązanie wynikające z warunkowej umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania niezabudowanych działek gruntu, złożyli oświadczenie o przeniesieniu na pozwanych prawa wieczystego użytkowania działek, a pozwani oświadczyli, że prawo wieczystego użytkowania nabywają do majątku wspólnego. Uwzględniając powództwo Sąd Rejonowy wskazał, że umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, niezawierająca postanowień o przeniesieniu prawa własności budynków i innych urządzeń jest nieważna (art. 58 § 1 KC). Pozwani argumentowali, że brak postanowień dotyczących przeniesienia własności budynku i urządzeń nie był przypadkowy. Nie przedstawiały one bowiem żadnej wartości ekonomicznej i strony uzgodniły, że wkrótce po zawarciu umowy zostaną one rozebrane na koszt strony powodowej. Sąd Okręgowy, oddalając apelację pozwanych podniósł, że art. 235 KC byłby zbędny, gdyby własność budynków i urządzeń, bez potrzeby wyraźnego wskazywania ich w umowie przeniesienia użytkowania wieczystego gruntu, stawała się własnością nabywcy tego prawa. W skardze kasacyjnej opartej na obu podstawach z art. 3983 § 1 KPC pozwani zarzucili naruszenie przepisów prawa procesowego: art. 380 w zw. z art. 247 KPC, art. 378 § 1 w zw. z art. 227 KPC, art. 382 w zw. z art. 227 i art. 247 KPC oraz przepisów prawa materialnego: art. 235 § 2, art. 58 § 1, art. 56 i 65 KC.