Tajemnica rzeczoznawcy majątkowego

Monitor Prawniczy | 22/2015
Moduł: prawo pracy, postępowanie cywilne, prawo karne, nieruchomości
Agnieszka Gryszczyńska

Wstęp

W ramach projektu „Model regulacji jawności i jej ograniczeń w demokratycznym państwie prawnym”, realizowanego na rzecz Narodowego Centrum Badań i Rozwoju1 , dokonano m.in. kompleksowego przeglądu przepisów prawnych odnoszących się do zasady jawności i jej ograniczeń2 . Jest to materiał wyjściowy dla dalszych prac mających na celu uproszczenie regulacji i zapewnienie spójności przepisów oraz właściwej kontroli przestrzegania tajemnic3 . Równocześnie publikacja zgromadzonych w pierwszej fazie badań informacji może już obecnie ułatwić stosowanie i przestrzeganie prawa, m.in. zmniejszając niepewność w zakresie korzystania z informatycznych nośników danych i komunikacji elektronicznej. Może też wspomóc weryfikację formułowanych w badaniach uwag de lege lata i postulatów de lege ferenda. Dlatego w kolejnych numerach „Monitora Prawniczego” prezentować będziemy kilkadziesiąt tajemnic prawnie chronionych, rozpoczynając od tajemnic poszczególnych zawodów prawniczych.


 

Kierownik Projektu

dr hab. Grażyna Szpor, prof. UKSW

--------------------------

1 Projekt nr O ROB 0075 002 realizuje konsorcjum Uniwersytet Kardynała Stefana Wyszyńskiego, Uniwersytet Wrocławski, Naukowe Centrum Prawno-Informatyczne i Wydawnictwo C.H.Beck. Strona internetowa Projektu: www.mrj.uksw.edu.pl

2 Zadanie 1.03. „Analiza polskiej regulacji ograniczeń jawności oraz powiązanych z nimi aktów prawa europejskiego i międzynarodowego”.

3 Prace te koordynowane są m.in. przez profesorów: Z. Cieślaka, J. Gołaczyńskiego, M. Jaśkowską, Z. Kmieciaka, J. Majewskiego, C. Martysza i C. Mika. Ponadto, koordynatorami zadań są: red. P. Grabarczyk, dr inż. A. Gryszczyńska, dr inż. M. Kiedrowicz, dr Sylwia Kotecka i dr A. Piskorz-Ryń.


Metodologia

Ustalenie zakresu poszczególnych tajemnic jest istotne nie tylko dla urzeczywistnienia wolności informacyjnej, ale również przy gwarantowaniu prawa dostępu do informacji publicznej, dlatego też celem zadania 1.03 było wykonanie kompleksowego przeglądu przepisów prawnych odnoszących się do ograniczeń jawności. Badaniem objęto akty prawne konstytuujące tajemnice oraz regulację prawną ograniczeń jawności, które nie mieszczą się w pojęciu tajemnic ustawowo chronionych. Dla usystematyzowania i zestandaryzowania danych na temat poszczególnych ograniczeń jawności opracowany został kwestionariusz badawczy, zgodnie z którym dla każdej z tajemnic opracowanie obejmuje określenie istotnych dla realizacji celu projektu cech, w tym m.in. podstawy prawnej, sposobu wprowadzania niedostępności informacji, wartości chronionych tajemnicą, zakresu przedmiotowego tajemnicy, okresu ochronnego, podmiotu chronionego w wyniku działania tajemnicy i jego uprawnień, podmiotu zobowiązanego do zachowania tajemnicy, podmiotów uprawnionych do uzyskania dostępu do informacji chronionych, zakresu związania tajemnicą, kryteriów dostępu do informacji objętych tajemnicą, podmiotów sprawujących kontrolę nad zachowaniem tajemnicy, techniki przetwarzania oraz udostępniania informacji objętych tajemnicą czy sankcji za nieuprawnione ujawnienie informacji podlegających ochronie. Badanie obejmuje również określenie relacji zachodzących pomiędzy poszczególnymi tajemnicami oraz zbadanie problemów związanych z nakładaniem się reżimów ochronnych.

Wyniki analiz posłużą jako materiał wyjściowy w szczególności do opracowania klasyfikacji publicznoprawnych ograniczeń jawności i problemów stosowania prawa, a także do opracowania modelu regulacji jawności i jej ograniczeń w Polsce i zasad, które powinny być stosowane przy tworzeniu aktów prawnych, w tym do opracowania słownika (leksykonu) tajemnic, ułatwiającego stosowanie prawa.


 

dr inż. Agnieszka Gryszczyńska

Koordynator zadania 1.03

 

Przyznając rzeczoznawcom majątkowym wyłączne uprawnienia do określenia wartości nieruchomości ustawodawca, dla zagwarantowania wysokiej jakości sporządzanych przez nich operatów szacunkowych, uregulował nadawanie uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości oraz wykonywanie zawodu rzeczoznawcy, a także upoważnił rzeczoznawców do dostępu do zasobów informacji o nieruchomościach i ich cenach transakcyjnych, zobowiązując ich jednocześnie do zachowania w tajemnicy informacji uzyskanych w związku z wykonywaniem zawodu. Celem artykułu jest analiza konstrukcji tajemnicy rzeczoznawcy majątkowego, jej podstaw prawnych oraz określenie formalnych i materialnych przesłanek tajemnicy zawodowej rzeczoznawcy majątkowego.

Podstawy prawne obowiązku zachowania tajemnicy
Tajemnica rzeczoznawcy majątkowego została uregulowana w ustawie z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami1. Zgodnie z art. 175 ust. 3 GospNierU, informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. Poza wyjątkami określonymi w GospNierU (art. 157, 194, 195 i 195a) oraz przepisach odrębnych, w szczególności informacje uzyskane w toku wykonywania czynności zawodowych nie mogą być przekazywane osobom trzecim. Regulując tajemnicę rzeczoznawcy majątkowego ustawodawca wprost określił ją jako tajemnicę zawodową, którą można definiować jako taką tajemnicę względną, która została poznana przez osobę wykonującą określony zawód, z tytułu którego było możliwe wejście w posiadanie cudzego sekretu2. Tajemnica rzeczoznawcy majątkowego, podobnie jak tajemnica notariusza, jest ściśle związana z rynkiem nieruchomości. Dla innych uczestników rynku nieruchomości, m.in. geodety, pośrednika nieruchomości, doradcy rynku nieruchomości czy zarządcy nieruchomości, w prawie polskim nie wprowadzono przepisów ustanawiających odrębne tajemnice, choć na podmiotach tych spoczywają wynikające z przepisów prawa obowiązki ochrony określonych informacji. Ponadto, zobowiązanie do zachowania dyskrecji może wynikać z zawartych z klientem umów.
Rzeczoznawca jako podmiot zobowiązany do zachowania tajemnicy
Zakres podmiotowy tajemnicy uregulowany został w art. 175 ust. 3 GospNierU wąsko i obejmuje rzeczoznawców majątkowych, tj. osoby posiadające uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadane zgodnie z regulacją zawartą w GospNierU i wpisane do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. Rzeczoznawca zasadniczo nie działa w interesie zleceniodawcy, a jego obowiązkiem, zgodnie z art. 175 ust. 1 GospNierU, jest wykonywanie czynności szacowania nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej oraz kierowanie się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Ze względu na wyłączne kompetencje w przedmiocie określania wartości nieruchomości (art. 7 GospNierU)3 i szczególne uprawnienia nadane przez naczelny organ administracji, zdaniem doktryny4, pozycja prawna rzeczoznawców majątkowych zbliżona jest do pozycji osób zaufania publicznego. Rzeczoznawcy majątkowi wykonują zawód prowadząc we własnym imieniu działalność gospodarczą jednoosobowo, w ramach spółki osobowej w zakresie szacowania nieruchomości, a także w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u podmiotu prowadzącego działalność w zakresie szacowania nieruchomości. Spośród rzeczoznawców powołuje się lub ustanawia biegłych sądowych z zakresu szacowania nieruchomości. Zakres podmiotowy tajemnicy rzeczoznawcy nie obejmuje innych niż rzeczoznawca majątkowy osób zatrudnionych w podmiotach prowadzących działalność w zakresie szacowania nieruchomości, spółkach osobowych w zakresie szacowania nieruchomości czy personelu pomocniczego zatrudnionego przez rzeczoznawcę prowadzącego we własnym imieniu działalność gospodarczą. Ustawa nie precyzuje również szczególnych obowiązków czy warunków technicznych i organizacyjnych, jakie mają zostać zachowane przy przetwarzaniu informacji objętych tajemnicą.
Zakres przedmiotowy tajemnicy rzeczoznawcy majątkowego
Zakres przedmiotowy tajemnicy rzeczoznawcy majątkowego określony został w sposób ogólny i szeroki poprzez objęcie poufnością „informacji uzyskanych przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu”. W analogiczny sposób uregulowano wiele spośród tajemnic zawodowych, dla których zakres przedmiotowy konstruowany jest poprzez wskazanie, że tajemnicą objęte są „wszystkie informacje”, „dane”, „okoliczności sprawy”, uzyskane od określonej kategorii osób, w związku z wykonywanym zawodem lub podjętymi czynnościami5. Aby zrekonstruować zakres informacji objętych ochroną, odnieść należy się do czynności zawodowych podejmowanych przez rzeczoznawcę majątkowego oraz uprawnień rzeczoznawcy do dostępu do określonych informacji. Zgodnie z art. 174 ust. 3 GospNierU, rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Wycena nieruchomości to proces prowadzący do określania wartości nieruchomości przy użyciu różnych podejść, metod i technik, którego ostatnim etapem jest sporządzenie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy, stanowiący wynik szacowania nieruchomości, to sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego na piśmie opinia o wartości nieruchomości zawierająca informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym podstawy prawne i uwarunkowania dokonanych czynności, rozwiązania merytoryczne, tok obliczeń oraz wynik końcowy6. Rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, określa rozporządzenie Rady Ministrów z 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego7. Ponadto, zgodnie z art. 174 ust. 3a GospNierU, rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku, efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju, skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali, bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości, określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora, wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości, wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości. Dostęp do wiarygodnych informacji o nieruchomościach, w tym pochodzących z rejestrów publicznych, jest niezbędny przy szacowaniu nieruchomości i wpływa na jakość opracowywanego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego oraz trafność wyceny wartości nieruchomości8. Szeroki dostęp do zbiorów informacji o nieruchomościach i ich cenach transakcyjnych zagwarantowany został rzeczoznawcom przy szacowaniu nieruchomości, przez które rozumie się czynności związane z określaniem wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 155 ust. 1 GospNierU, przy szacowaniu nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ma wykorzystywać wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w księgach wieczystych; katastrze nieruchomości; ewidencji sieci uzbrojenia terenu; ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości; rejestrach zabytków; tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych; planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę; wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe; dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz; w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali; umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości oraz świadectwie charakterystyki energetycznej. Właściwe organy, agencje, spółdzielnie mieszkaniowe, sądy oraz urzędy skarbowe są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym wskazane w art. 155 ust. 1 GospNierU dane. Artykuł 155 GospNierU stanowi lex specialis wobec przepisów określających odmiennie krąg osób uprawnionych do dostępu do określonych danych i dokumentów – w tym m.in. do regulacji zawartej w art. 361 ust. 4 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece9, rozszerzając uprawnienie do przejrzenia akt księgi wieczystej na rzeczoznawców majątkowych dokonujących szacowania nieruchomości. Szeroki dostęp do danych, w tym danych osobowych, jest zapewniony rzeczoznawcom tylko w celu szacowania nieruchomości, na co wskazuje zwrot „przy szacowaniu nieruchomości”. Jeśli będą oni chcieli zapoznać się z określonymi informacjami w innym celu, powinni działać w oparciu o akty prawne regulujące dostęp do poszczególnych zasobów. Jak wskazuje się w orzecznictwie sądów administracyjnych, z faktu, że organy mają obowiązek udostępniać dane, nie wynika prawo podmiotowe rzeczoznawcy majątkowego do żądania wszystkich danych i w każdym możliwym zakresie10. W literaturze zauważa się, że wykonywanie zawodu rzeczoznawcy majątkowego nie stanowi również samo w sobie legitymacji do dostępu do informacji, w tym np. przejrzenia dokumentów znajdujących się w aktach księgi wieczystej11 i dlatego też istnieje konieczność przedłożenia dokumentu wykazującego, że przejrzenie akt księgi wieczystej jest konieczne dla dokonania prawidłowej wyceny nieruchomości12. Według S. Kalus13, przy szacowaniu nieruchomości przez rzeczoznawców wystarczającą legitymacją do żądania udostępnienia dokumentów zawartych w aktach księgi jest umowa o sporządzenie operatu szacunkowego. Również w zakresie dostępu do danych podmiotowych z katastru nieruchomości, zgodnie z art. 24 ust. 5 ustawy z 17.5.1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne14 rzeczoznawca majątkowy ma wykazać interes prawny w dostępie do danych i przedłożyć dokument wykazujący, że jest to konieczne dla dokonania prawidłowej wyceny nieruchomości15. Na niezbędny do określenia wartości nieruchomości zakres informacji wpływają: zastosowane podejście, metody i techniki szacowania. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejście do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na cenę nieruchomości16. Zgodnie z art. 154 ust. 1 GospNierU, to rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych17. Dla zapewnienia należytego określenia wartości nieruchomości konieczna jest zatem wiedza nie tylko o samym przedmiocie szacowania, ale również o jego rynkowym otoczeniu, dlatego też dostęp do informacji niezbędnych do określenia wartości nieruchomości nie został przez ustawodawcę zawężony do informacji o nieruchomości będącej przedmiotem szacowania. Dostęp do informacji dotyczących innych nieruchomości niż nieruchomość podlegająca szacowaniu konieczny jest zwłaszcza przy wyborze podejścia porównawczego, bowiem podejście to polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Dostęp do informacji, w tym aktów notarialnych i dokumentów stanowiących podstawę wpisu w księgach wieczystych, uzasadnia wprowadzenie obowiązku zachowania tajemnicy przez rzeczoznawców majątkowych. Tajemnicą objęte będą zarówno informacje przekazywane rzeczoznawcy przez klienta w celu sporządzenia operatu, jak również informacje odnoszące się do innych osób, zebrane podczas badania nieruchomości podobnych. Szczegółowe informacje dotyczące nieruchomości uwzględnianych przy sporządzaniu operatu, w tym dane osobowe oraz dane mogące prowadzić do identyfikacji, objęte są poufnością i poza określonymi w ustawie wyjątkami nie podlegają ujawnieniu osobom trzecim, w tym również osobie, na rzecz której sporządzono operat szacunkowy. W orzecznictwie wskazuje się, że operat szacunkowy powinien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i podawać okoliczności konieczne dla oceny jego adekwatności w danej sprawie18. Do operatu powinny również zostać dołączone dokumenty istotne, wykorzystane przy jego sporządzaniu, a za takie należy uznać w szczególności dokumenty, które pozwalają ocenić cechy podobne i wyróżniające nieruchomość szacowaną i nieruchomości przyjęte do porównania. Przepisy GospNierU nie wymagają jednak, aby dane podane przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym były wskazane przez dołączenie do operatu wypisów i wyrysów wszystkich dokumentów, na których opierał się rzeczoznawca19. Jak słusznie przyjął SN w wyroku z 5.4.2012 r.20, w kwestiach porównawczych wystarczy dokonanie należytego opisu nieruchomości uwzględniającego powierzchnię, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Nie są potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy. Zgodnie z odmiennym poglądem, wyrażonym m.in. w wyroku WSA w Krakowie z 17.12.2010 r.21, opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny, powinien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwiał zidentyfikowanie tych nieruchomości. W innym bowiem wypadku nie ma możliwości dokonania oceny poprawności doboru nieruchomości do porównania i w konsekwencji weryfikacja dokonanej wyceny staje się niemożliwa. Zgodnie z poglądem wyrażonym w cytowanym orzeczeniu SN z 5.4.2012 r., do zweryfikowania poprawności operatu i opinii biegłego rzeczywista identyfikacja nieruchomości porównywanych nie jest wcale potrzebna. Również w najnowszych orzeczeniach sądów administracyjnych zauważa się, że zawarcie w operacie szczegółowych danych nieruchomości podobnych wskazujących m.in. numer ulicy, czy numer działki stanowiłoby naruszenie tajemnicy zawodowej rzeczoznawcy majątkowego22. Także treść aktów notarialnych stanowiących podstawę ustalenia cen transakcyjnych nie powinna być ujawniana, nawet dla stron postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej, w której biegły korzysta z informacji zawartych w tych aktach23.
Wyłączenia obowiązku zachowania tajemnicy
Wyłączenie obowiązku zachowania tajemnicy wynikać może z przepisów szczególnych. Może być ono również wynikiem konieczności wykazania przez rzeczoznawcę, że jego czynności były wykonane prawidłowo. Zgodnie z art. 175 ust. 3 GospNierU, informacje uzyskane przez rzeczoznawcę w toku wykonywania czynności zawodowych nie mogą być przekazywane osobom trzecim, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej lub w przypadkach, o których mowa w art. 157, 194, 195 i 195a GospNierU. Artykuł 175 ust. 3 GospNierU bezpośrednio wskazuje na wyłączenie obowiązku zachowania tajemnicy dla oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych oraz w związku z prowadzonym postępowaniem z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Rzeczoznawca majątkowy, z zachowaniem przepisów o tajemnicy zawodowej, jest również zobowiązany do przekazania, w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia sporządzenia operatu szacunkowego, wyciągu organom prowadzącym kataster nieruchomości za pośrednictwem elektronicznej platformy usług administracji publicznej. W wyniku nowelizacji z 15.5.2015 r.24, w art. 158 Gosp­NierU wprost określono zawartość wyciągu z operatu szacunkowego podlegającego przekazaniu organom prowadzącym kataster nieruchomości. Wobec nałożonego na rzeczoznawców obowiązku zachowania tajemnicy, zmianę tę należy ocenić pozytywnie, albowiem zakres informacji podlegających udostępnieniu oraz podmiot uprawniony do ich otrzymania powinny być precyzyjnie określone. Zwolnienie rzeczoznawcy z obowiązku zachowania tajemnicy przewiduje art. 180 § 1 KPK. W postępowaniu cywilnym rzeczoznawca majątkowy przesłuchiwany w charakterze świadka (biegłego) może natomiast odmówić odpowiedzi na zadane mu pytanie, jeżeli zeznanie miałoby być połączone z pogwałceniem istotnej tajemnicy zawodowej (art. 261 § 2 KPC). Analogiczne uregulowanie zawiera art. 83 § 2 KPA, zgodnie z którym świadek (biegły) może odmówić odpowiedzi na pytania, gdy odpowiedź mogłaby spowodować naruszenie obowiązku zachowania prawnie chronionej tajemnicy zawodowej. Naruszenie obowiązku zachowania tajemnicy zawodowej skutkować może odpowiedzialnością zawodową określoną w GospNierU, odpowiedzialnością karną (art. 266 § 1 KK) oraz cywilną. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony.
Podsumowanie
Analiza regulacji prawnej obowiązku dyskrecji określonego w art. 175 ust. 3 GospNierU pozwala na stwierdzenie, że spełnione są warunki ustalenia istnienia tajemnicy rzeczoznawcy majątkowego. Tajemnica rzeczoznawcy majątkowego to tajemnica zawodowa nazwana, uregulowana przepisami GospNierU. Wynikający z GospNierU zakres podmiotowy tajemnicy uregulowany został wąsko i nie obejmuje innych niż rzeczoznawca majątkowy osób zatrudnionych w podmiotach prowadzących działalność w zakresie szacowania nieruchomości, spółkach osobowych w zakresie szacowania nieruchomości czy personelu pomocniczego rzeczoznawcy. Zakres przedmiotowy tajemnicy określony został szeroko i obejmuje wszelkie informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu. GospNierU nie wskazuje ram czasowych obowiązywania tajemnicy, zatem tajemnicę tę uznać należy za bezterminową. W zakresie przesłanki formalnej wola utajnienia wynika wprost z przepisu prawa i nie jest konieczne podejmowanie dodatkowych czynności. Ustawodawca nie określił zasad technicznych i organizacyjnych przetwarzania, w tym również ochrony informacji stanowiących tajemnicę rzeczoznawcy. W określonych przez ustawodawcę w GospNierU oraz przepisach odrębnych okolicznościach informacje uzyskane w toku wykonywania czynności zawodowych mogą być przekazywane osobom trzecim. Niezgodne z przepisami prawa ujawnienie informacji stanowiących tajemnicę rzeczoznawcy skutkować może odpowiedzialnością karną, cywilną i zawodową. Summary: Property valuer’s secrecy The research has shown that property valuer’s duty of confidentiality is one of the legally protected professional privileges explicitly regulated in the system of law. The analysis of the legal regulation of the duty of discretion imposed allows for stating the simultaneous co-existence of both the material premise as well as formal confidentiality, so the conditions for treating this secrecy separately have been met. Its substantive scope has been regulated narrowly and embraces only property valuers. The objective scope of the property valuer’s secrecy was generally and broadly extended to “information obtained by a property valuer in connection with the exercise of professional duties”. In order to reconstruct the protected scope of information the article analyses the professional duties performed by property valuers and their authorizations to access certain information. * Adiunkt w Katedrze Prawa Informatycznego WPiA Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie oraz prokurator Prokuratury Rejonowej w Pruszkowie.

1 T. jedn.: Dz.U. z 2015 r. poz. 782 ze zm.; dalej jako: GospNierU.

2 Por. B. Kunicka-Michalska, Ochrona tajemnicy zawodowej w polskim prawie karnym, Warszawa 1972, s. 7–10; K. Wojtczak, Zawód i jego prawna reglamentacja, Poznań 1999, s. 50.

3 Por. również S. Kalus, Pozycja prawna uczestników rynku nieruchomości, Warszawa 2009, s. 79; E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2014, s. 112.

4 S. Kalus, Komentarz do art.175 ustawy o gospodarce nieruchomościami [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, pod red. S. Kalus, Warszawa 2012, s. 893.

5 Więcej: A. Gryszczyńska, Struktura regulacji tajemnic ustawowo chronionych [w:] Jawność i jej ograniczenia. T. VI. Struktura tajemnic, pod red. A. Gryszczyńskiej, Warszawa, s. 207.

6 Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości (wyrok NSA z 21.12.2009 r., I OSK 1087/09, Legalis).

7 Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109.

8 E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce ..., op. cit., s. 950.

9 Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.

10 Wyrok WSA we Wrocławiu z 11.6.2013 r., II SA/Wr 299/13, Legalis.

11 E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce ..., op. cit., s. 950.

12 Zob. E. Klat-Górska [w:] E. Klat-Górska, L. Klat-Wertelecka, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz. Warszawa 2015, s. 783–784; A. Maziarz, Praktyczne aspekty funkcjonowania zasady jawności ksiąg wieczystych, PPH Nr 12/2009, s. 49.

13 S. Kalus, Komentarz do art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, pod red. S. Kalusa, Warszawa 2012, s. 854.

14 T. jedn.: Dz.U. z 2015 r. poz. 520 ze zm.

15 Wyrok WSA we Wrocławiu z 11.6.2013 r., zob. przyp. 11.

16 Zgodnie z art. 152 ust. 2 i 3 GospNierU, wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

17 Poprzez nieruchomość podobną, zgodnie z art. 4 pkt. 16 GospNierU, należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

18 Wyrok NSA w Warszawie z 8.2.2008 r., II OSK 2017/06, Legalis.

19 Wyrok NSA z 22.12.2009 r., I OSK 373/09, Legalis; wyrok WSA w Lublinie z 27.4.2010 r., II SA/Lu 85/10, Legalis.

20 Wyrok SN z 5.4.2012 r., II CSK 369/11, Legalis.

21 Wyroku WSA w Krakowie z 17.12.2010 r., II SA/Kr 1225/10, Legalis; podobnie również wyrok WSA w Gdańsku z 7.3.2012 r., II SA/Gd 895/11, Legalis.

22 Wyrok WSA w Warszawie z 10.12.2014 r., I SA/Wa 1108/14, Legalis.

23 Wyrok WSA w Łodzi z 6.8.2014 r., II SA/Łd 362/14, Legalis.

24 Ustawa z 15.5.2015 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, Dz.U. poz. 985.