Spółdzielnie mieszkaniowe – umowa przenosząca własność lokalu użytkowego

Wyrok SN z 22.5.2014 r., IV CSK 546/13

Monitor Prawniczy | 15/2015
Moduł: prawo cywilne, nieruchomości

Roszczenie najemcy o zobowiązanie spółdzielni mieszkaniowej do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu użytkowego (art. 39 ust. 1 ustawy z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, t. jedn.: Dz.U. z 2013 r. poz. 1222; dalej jako: SpółMieszkU) nie powstaje, jeżeli lokal jest trwale związany nie tylko z nieruchomością objętą umową najmu.

Wyrok SN z 22.5.2014 r., IV CSK 546/13

Stan faktyczny

Powódka w powództwie przeciwko pozwanej spółdzielni domagała się nakazania pozwanej złożenia oświadczenia o zawarciu z powódką umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu użytkowego oraz o nakazanie pozwanej złożenia oświadczenia obejmującego przeniesienie własności tego lokalu na powódkę. Jako podstawę prawną tego żądania wskazała art. 39 ust. 1 SpółMieszkU. Sąd Okręgowy oddalił powództwo. Ustalił, że powódka wraz z inną osobą prowadziła wspólną działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej w wynajętym pawilonie. Po uzyskaniu niezbędnych zezwoleń wspólniczki rozpoczęły budowę pawilonu handlowego. Część pawilonu należącego do powódki znajduje się na działce miasta, natomiast pozostała część pawilonu znajduje się na innej działce, stanowiącej również własność miasta, przy czym pozwanej spółdzielni przysługuje do tej działki prawo użytkowania wieczystego. Dla obu nieruchomości gruntowych prowadzone są odrębne księgi wieczyste. Wybudowany pawilon handlowy jest trwale związany z gruntem. Powódka i pozwana spółdzielnia zawierały co roku umowę dzierżawy gruntu, na którym wznosił się pawilon handlowy. W umowach tych powódka zobowiązała się do płacenia czynszu spółdzielni. W umowie z 1993 r. ustanowiono prawo dzierżawy gruntu do końca 1998 r., a ostatecznie strony przewidziały nieokreślony czas trwania tej umowy. Powódka zwróciła się do pozwanej spółdzielni o przeniesienie na jej rzecz własności lokalu na podstawie art. 39 SpółMieszkU. Wezwała pozwaną do zawarcia z nią umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu użytkowego oraz o przeniesienie jego własności na powódkę. W ocenie Sądu Okręgowego, powódce nie przysługuje wobec pozwanej roszczenie na podstawie art. 39 ust. 1 i art. 491 SpółMieszkU, ponieważ nie wystąpiły niezbędne przesłanki powstania tego roszczenia. Umowa zawarta między wspólniczkami o zbycie połowy pawilonu handlowego nie przesądziła statusu prawnego tego pawilonu. Budynek (pawilon handlowy) został wybudowany na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym spółdzielni za jej zgodą i stanowi własność tej spółdzielni. Powódka jako dzierżawca gruntu nie miała legitymacji czynnej do wystąpienia z powództwem na podstawie art. 39 SpółMieszkU, bowiem taka legitymacja służy jedynie najemcy lokalu. Łączącą strony umowę zakwalifikować należało jako umowę dzierżawy nieruchomości (terenu) stanowiącej (stanowiącego) część działki, która znajdowała się w użytkowaniu wieczystym. Roszczenie powódki nie może być uwzględnione także dlatego, ponieważ lokal będący w posiadaniu powódki znajduje się na dwóch nieruchomościach, stanowiących własność miasta, tj. część lokalu znajduje się na jednej działce, a pozostała część – na drugiej. Sąd Apelacyjny przyjął, że zawarta między stronami umowa na czas nieokreślony stanowi umowę najmu lokalu użytkowego (a nie umowę dzierżawy). Pawilon handlowy znajduje się na dwóch odrębnych nieruchomościach, toteż nie mogłoby w ogóle dojść do spłaty z tytułu udziału w nieruchomości wspólnej (art. 39 ust. 1 SpółMieszkU). Pawilon, znajdujący się na gruncie oddanym spółdzielni w użytkowanie wieczyste, nie stanowi własności tej spółdzielni, nie jest on objęty prawem własności związanym z użytkowaniem wieczystym. Stanowi jedynie część składową gruntu (art. 48 KC). W skardze kasacyjnej strony powodowej podnoszono zarzuty naruszenia art. 3 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t. jedn.: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903; dalej jako: WłLokU), art. 39 ust. 1, art. 491 w zw. z art. 42 i w zw. z art. 43 SpółMieszkU.