Pobranie z góry lub rozporządzenie czynszem w razie ogłoszenia upadłości wynajmującego lub wydzierżawiającego

Monitor Prawniczy | 6/2020
Moduł: prawo cywilne, prawo handlowe
DOI: 10.32027/MOP.20.6.3
Artur Nowacki
Pobranie z góry lub rozporządzenie czynszem w razie ogłoszenia upadłości wynajmującego lub wydzierżawiającego

Przedmiotem artykułu jest analiza dwóch przepisów ustawy z 28.2.2003 r. – Prawo upadłościowe1. Zgodnie z art. 106 PrUp, pobranie z góry przez upadłego przed ogłoszeniem upadłości czynszu najmu rzeczy ruchomej za czas dłuższy niż 6 miesięcy, licząc od dnia ogłoszenia upadłości, nie zwalnia najemcy od obowiązku zapłaty czynszu do masy upadłości. Zgodnie z art. 107 ust. 2 PrUp, odnoszącym się – w związku ze swoją lokalizacją za art. 107 ust. 1 PrUp – do najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego2, pobranie z góry przez upadłego przed ogłoszeniem upadłości czynszu najmu za czas dłuższy niż 3 miesiące, a czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż 6 miesięcy, licząc w obu przypadkach od dnia ogłoszenia upadłości, jak również rozporządzenie tym czynszem, nie zwalnia najemcy lub dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu do masy upadłości.




Abstract:

Pobranie z góry lub rozporządzenie czynszem w razie ogłoszenia upadłości wynajmującego lub wydzierżawiającego

Przedmiotem artykułu są przepisy regulujące obowiązek zapłaty czynszu do masy upadłości w przypadku upadłości wynajmującego czy wydzierżawiającego, w razie przedpłacenia tego czynszu, jak i rozporządzenia nim przed dniem ogłoszenia upadłości. Artykuł analizuje w pierwszej kolejności uzasadnienie przepisów, pokazując, że zależnie od tego uzasadnienia, różna mogłaby być interpretacja omawianych przepisów w szczególności co do okresu objętego obowiązkiem zapłaty czynszu do masy upadłości oraz konsekwencji obowiązku.


Słowa kluczowe: upadłość, najem, dzierżawa, cesja, czynsz, skutki ogłoszenia upadłości


Advance collection of disposal of rent upon declaration of bankruptcy of landlord or lessor

The article discusses the provisions which regulate the obligation to pay the rent into the bankruptcy estate in case of bankruptcy of the landlord or the lessor, both in case of prepayment of the rent and its disposal prior to the declaration of bankruptcy. The article analyses the justification of the provisions showing that, depending on that justification, their interpretation may differ, in particular with regard to the period covered by the obligation to pay the rent into the bankruptcy estate and the consequences of this obligation.


Key words: bankruptcy, lease, tenancy, assignment, rent, consequences of declaration of bankruptcy




Wprowadzenie
Celem art. 106 PrUp, jak również art. 107 ust. 2 PrUp, nie jest zapobieganie dokonywaniu w przededniu ogłoszenia upadłości czynności z pokrzywdzeniem wierzycieli upadłego (chociaż może to być ubocznym skutkiem działania tych przepisów)3. Z perspektywy uzasadnienia tych przepisów bez znaczenia jest więc, czy pobranie czynszu z góry za dłuższy okres, tudzież rozporządzenie takim czynszem, jest zjawiskiem w gospodarce naturalnym czy nienaturalnym4. Gdyby celem tych przepisów było zapobieganie dokonywaniu w przededniu ogłoszenia upadłości czynności z pokrzywdzeniem wierzycieli upadłego, zostałyby one zlokalizowane w Dziale III (art. 127 i n. PrUp) poświęconym bezskuteczności i zaskarżaniu czynności upadłego, który adresuje takie właśnie czynności. Co więcej, przy tak zdefiniowanym ich celu, przepisy te powinny uwzględniać, różnicując swoje zastosowanie, co najmniej moment dokonania czynności (czyli moment pobrania z góry czy rozporządzenia czynszem w relacji do momentu ogłoszenia upadłości czy złożenia wniosku o jej ogłoszenie), a może również dobrą czy złą wiarę najemcy, dzierżawcy czy cesjonariusza (czyli jego wiedzę o istnieniu podstaw ogłoszenia upadłości w momencie dokonywania czynności)5. Tymczasem de lege lata tak art. 106 PrUp, jak również art. 107 ust. 2 PrUp, znajdą zastosowanie także do pobrania z góry czy rozporządzenia czynszem następujących na długo przed (tj. nawet na lata przed) ogłoszeniem upadłości lub złożeniem wniosku o ogłoszenie upadłości wynajmującego czy wydzierżawiającego i także w braku ówczesnej wiedzy najemcy lub dzierżawcy czy cesjonariusza o istnieniu podstaw ogłoszenia tej upadłości. Uzasadnienia art. 106 i art. 107 ust. 2 PrUp należy natomiast poszukiwać w odpowiedzi na pytanie, dlaczego umowa najmu czy dzierżawy rzeczy upadłego ma po ogłoszeniu jego upadłości dalej wiązać strony, czyli – pomimo ogłoszenia upadłości – ma być wykonywana przez syndyka zgodnie z jej treścią. Jest tak, mimo że w tym samym czasie, tj. po ogłoszeniu upadłości, innych wierzycieli upadłego niż najemca czy dzierżawca rzeczy upadłego dotyka np. wynikające z przepisów PrUp rozwiązanie stosunku prawnego łączącego ich z upadłym, zmiana treści ich wierzytelności niepieniężnych na pieniężne, czy zaspokojenie ich wierzytelności, zamiast zgodnie z treścią tych wierzytelności, dopiero w drodze podziału funduszów masy upadłości. To ostatnie, jak wiadomo, zazwyczaj łączy się z zaspokojeniem tych wierzytelności jedynie w części. Przyczyn innego traktowania najemcy czy dzierżawcy rzeczy upadłego należy upatrywać w tym, że wykonaniu zgodnie z ich treścią po ogłoszeniu upadłości zobowiązań upadłego w stosunku do takiego najemcy czy dzierżawcy towarzyszyć ma świadczenie przez takiego najemcę czy dzierżawcę czynszu do masy upadłości. Jest to więc tak samo jak w przypadku niewykonanych lub wykonanych jedynie w części umów wzajemnych zawartych przez upadłego, które podlegają wykonaniu przez obie strony po ogłoszeniu upadłości i gdzie świadczeniu syndyka towarzyszy świadczenie wzajemne drugiej strony spełniane do masy upadłości (z zastrzeżeniem, że w przypadku takich umów wzajemnych syndykowi, w ramach opcji, przysługuje także możliwość odstąpienia od umowy ze skutkiem od dnia ogłoszenia upadłości). Utrzymanie w mocy umów najmu czy dzierżawy rzeczy upadłego (co najmniej do momentu likwidacji takich rzeczy przez syndyka) jest tym samym korzystne nie tylko dla najemcy czy dzierżawcy tych rzeczy, ale i jest korzystne dla pozostałych wierzycieli upadłego. Wskutek wpływu czynszu do masy upadłości prowadzi to bowiem do zwiększenia funduszów masy upadłości. W przeciwnym wypadku, tj. gdyby na skutek ogłoszenia upadłości umowy najmu czy dzierżawy rzeczy upadłego wygasały, można byłoby się spodziewać, że rzecz, do tej pory oddana przez upadłego w najem lub dzierżawę i dlatego przynosząca upadłemu pożytki cywilne w postaci czynszu, pozostawałaby, co najmniej przez pewien czas po ogłoszeniu upadłości, nieproduktywna. Trudno bowiem, aby syndyk od razu zdołał tę rzecz inaczej zagospodarować lub zlikwidować. Oczywiście to uzasadnienie odpada tam, gdzie po ogłoszeniu upadłości czynsz najmu lub dzierżawy nie wpływałby już do masy upadłości, czy to dlatego, że został przez upadłego pobrany z góry jeszcze przed ogłoszeniem upadłości, czy to dlatego, że upadły tym czynszem jeszcze przed ogłoszeniem upadłości rozporządził6. Dla takiej sytuacji ustawodawca mógłby więc uczynić wyjątek od zasady związania stron po ogłoszeniu upadłości umową najmu czy dzierżawy rzeczy upadłego (traktując to na gruncie art. 107 ust. 1 PrUp na równi z sytuacją, gdy nieruchomość upadłego nie została przed ogłoszeniem upadłości wydana najemcy czy dzierżawcy), ale przyjęte w art. 106 i art. 107 ust. 2 PrUp rozwiązanie legislacyjne jest ostatecznie lepsze dla wszystkich. Najemca czy dzierżawca otrzyma bowiem, w myśl art. 106 i art. 107 ust. 2 PrUp, świadczenie zgodnie z treścią zobowiązania upadłego, a z kolei, pomijając krótki okres ochronny najemcy czy dzierżawcy, masa upadłości otrzyma czynsz najmu lub dzierżawy także tam, gdzie jeszcze przed ogłoszeniem upadłości czynsz ten został przez upadłego pobrany z góry, tudzież upadły tym czynszem przed ogłoszeniem upadłości rozporządził. Najemca czy dzierżawca spełni więc, w przypadku uprzedniego pobrania czynszu z góry, świadczenie niejako dwa razy, ale za to otrzyma świadczenie umówione przez upadłego zgodnie z treścią zobowiązania upadłego, a – jak będzie jeszcze mowa – zwrotu świadczenia spełnionego przez siebie przed ogłoszeniem upadłości będzie on mógł dochodzić zgłaszając swoją wierzytelność wobec upadłego w postępowaniu upadłościowym. Nie byłoby bowiem na tle innych przepisów PrUp żadnego merytorycznego usprawiedliwienia dla rozwiązania, zgodnie z którym po ogłoszeniu upadłości najemca czy dzierżawca dalej mógłby używać czy używać i pobierać pożytki rzeczy upadłego, jeżeli nie płaci on czynszu do masy upadłości, chociażby ten czynsz przed ogłoszeniem upadłości został zapłacony upadłemu z góry czy chociażby przed ogłoszeniem upadłości upadły, nawet odpłatnie, rozporządził tym czynszem7. Można to funkcjonalnie zestawić z przypadkiem umowy wzajemnej, gdzie przed ogłoszeniem upadłości kontrahent upadłego wykonuje całość swojego zobowiązania (spełnia z góry całe swoje świadczenie), podczas gdy do ogłoszenia upadłości upadły swojego zobowiązania jeszcze nie wykonuje. Po ogłoszeniu upadłości niezabezpieczonemu wierzycielowi z umowy wzajemnej pozostaje w takim przypadku jedynie dochodzenie zaspokojenia swojej wierzytelności w drodze podziału funduszów masy. Nie wiadomo dlaczego pozycja najemcy czy dzierżawcy, który opłacił czynsz z góry przed ogłoszeniem upadłości (dla ułatwienia rozważań można tutaj wziąć pod uwagę przypadek, gdy opłacił on z góry czynsz za cały okres najmu czy dzierżawy), miałaby być lepsza od pozycji takiej strony umowy wzajemnej zawartej z upadłym i dlaczego zobowiązanie upadłego wobec takiego najemcy czy dzierżawcy miałoby zostać wykonane zgodnie z jego treścią, jeżeli nie dlatego, że taki najemca czy dzierżawca rzeczy upadłego zapłaci jednak czynsz, chociażby po raz drugi, tym razem do masy upadłości. To samo rozumowanie pasuje do przypadku rozporządzenia czynszem przez upadłego przed ogłoszeniem upadłości. Gdyby rozporządzenie to pozostawało skuteczne, jego skutkiem byłoby to, że wykonywanie zobowiązań upadłego z najmu czy dzierżawy po ogłoszeniu upadłości służyłoby już wyłącznie temu, aby cesjonariusz mógł otrzymać czynsz od najemcy czy dzierżawcy. Nie powodowałoby to natomiast wpływu czynszu do masy upadłości. W tej sytuacji art. 107 ust. 2 PrUp – aby uzasadnić dalsze wykonywanie przez syndyka umowy najmu czy dzierżawy rzeczy upadłego – przewiduje, że czynsz podlega jednak zapłacie do masy upadłości. Konsekwencją tego jest też dalsze wykonywanie umowy najmu czy dzierżawcy rzeczy upadłego przez syndyka, a więc zagospodarowanie rzeczy upadłego z korzyścią dla masy upadłości. Cesjonariusz może natomiast, jak będzie jeszcze mowa, zgłosić swoją wierzytelność w postępowaniu upadłościowym i będzie on wówczas podlegał zaspokojeniu z innymi wierzycielami upadłego w drodze podziału funduszów masy upadłości.
Skutki pobrania z góry czy rozporządzenia czynszem wobec masy upadłości
Artykuł 106 oraz art. 107 ust. 2 PrUp nie oznacza, że pobranie z góry czynszu czy rozporządzenie czynszem za okres wykraczający poza okres ochronny jest wobec masy bezskuteczne8. Przepis nie używa zresztą takiego zwrotu, znanego ustawodawcy, bo używanego przez niego w art. 127 ust. 1 i 3 PrUp i in. Gdyby pobranie czynszu czy rozporządzenie czynszem było bezskuteczne wobec masy upadłości, wówczas najemcy czy dzierżawcy, który zapłacił przed ogłoszeniem upadłości z góry czynsz, jak również cesjonariuszowi, który przed ogłoszeniem upadłości nabył roszczenie o czynsz, nie przysługiwałyby w stosunku do masy upadłości żadne prawa, a co najwyżej mogłyby im takie prawa przysługiwać wobec upadłego poza postępowaniem upadłościowym. Czynność ta byłaby niejako „niewidoczna” w stosunku do masy upadłości. Tymczasem art. 106 oraz art. 107 ust. 2 PrUp przewiduje jedynie, że pomijając okres ochronny, konieczna jest w takim przypadku zapłata czynszu do masy upadłości. Tym samym – od momentu ogłoszenia upadłości – uprzednie pobranie czynszu z góry, nie jest traktowane jako wykonanie zobowiązania do zapłaty czynszu za dany okres, a uprzednie rozporządzenie czynszem nie skutkuje koniecznością zapłaty czynszu cesjonariuszowi, lecz – tak jakby tego rozporządzenia nie było – do masy upadłości. Nie można bowiem przyjąć, że skutkuje to koniecznością zapłaty czynszu przez najemcę czy dzierżawcę tak do masy upadłości, jak i cesjonariuszowi9. Wniosek taki wynika zresztą dość jasno a contrario z art. 107 ust. 2 PrUp, który wskazuje komu należy świadczyć, a nie sposób przyjąć, że po ogłoszeniu upadłości najemca czy dzierżawca ma, wobec dokonanego rozporządzenia czynszem, świadczyć nawet nie tyle drugi raz, co po prostu dwa razy (raz po ogłoszeniu upadłości cesjonariuszowi, a raz do masy upadłości). Mamy więc tutaj do czynienia – od momentu ogłoszenia upadłości – z traktowaniem uprzedniego pobrania czynszu jako nienależnego świadczenia, skoro zamierzony cel tego świadczenia, jakim było umorzenie zobowiązania do zapłaty czynszu za dany okres czynszowy, nie został osiągnięty. Jest to przy tym nienależne świadczenie spełnione nie do masy upadłości, lecz do upadłego. Świadczenie ma bowiem miejsce jeszcze przed ogłoszeniem upadłości (wówczas jeszcze jako świadczenie należne), a więc na rzecz upadłego, a nie masy upadłości, tyle, że dopiero ogłoszenie upadłości prowadzi do kwalifikacji tego, dokonanego już uprzednio świadczenia, jako nienależnego. Nie dochodzi też więc w szczególności do bezpodstawnego wzbogacenia masy upadłości takim świadczeniem spełnionym na rzecz upadłego przed ogłoszeniem upadłości, co skutkowałoby traktowaniem obowiązku zwrotu jako zobowiązania masy upadłości. Zobowiązanie do zwrotu tego nienależnego świadczenia jest więc zobowiązaniem upadłego, a nie zobowiązaniem masy upadłości. W konsekwencji, najemca czy dzierżawca zobowiązany do uiszczenia do masy upadłości czynszu za okres wykraczający poza okres ochronny ma również wierzytelność do upadłego o zwrot nienależnego świadczenia, której to wierzytelności może on dochodzić, zgłaszając swoją wierzytelność w postępowaniu upadłościowym10. Zostanie ona zaspokojona w ramach podziału funduszów masy upadłości, a więc tak samo jak w podawanym wcześniej przypadku wierzytelności kontrahenta z umowy wzajemnej, który przed ogłoszeniem upadłości wykonał w całości swoje zobowiązanie i poprzez jej zgłoszenie dochodzi w postępowaniu upadłościowym wykonania zobowiązania wzajemnego upadłego. Możliwość dochodzenia przez najemcę czy dzierżawcę w postępowaniu upadłościowym zwrotu pobranego przez upadłego przed ogłoszeniem upadłości czynszu nie anihiluje przy tym sensu art. 106 czy art. 107 ust. 2 PrUp, skoro najemca czy dzierżawca płaci do masy upadłości cały czynsz, a zaspokojenie jego wierzytelności o zwrot czynszu pobranego przez upadłego przed ogłoszeniem upadłości zależy już od stanu funduszów masy upadłości. W przypadku rozporządzenia czynszem przed ogłoszeniem upadłości, najemca czy dzierżawca, z mocy art. 106 czy art. 107 ust. 2 PrUp, będą zobowiązani do świadczenia czynszu do masy upadłości (z zastrzeżeniem okresu ochronnego), a nie na rzecz cesjonariusza. W postępowaniu upadłościowym cesjonariusz może natomiast zgłosić swoją wierzytelność z czynności prawnej, która była podstawą do cesji (np. umowy sprzedaży wierzytelności). Artykuł 106 czy art. 107 ust. 2 PrUp odnosząc się do rozporządzenia czynszem nie podważają bowiem skuteczności umowy zobowiązującej upadłego do takiego rozporządzenia, a oznaczają jedynie nieskuteczność samego rozporządzenia. Może więc być i tak, że do takiej umowy znajdzie zastosowanie art. 98 PrUp i np. syndyk zdecyduje się wykonać umowę wzajemną, zobowiązującą upadłego do rozporządzenia czynszem, przenosząc wierzytelność o czynsz. Do tego rozporządzenia, jako dokonanego przez syndyka, art. 106 czy art. 107 ust. 2 PrUp oczywiście nie znajdzie zastosowania. Dla potrzeb art. 98 ust. 1 PrUp, wobec działania art. 106 czy art. 107 ust. 2 PrUp, należy uznać zobowiązanie upadłego do przeniesienia wierzytelności o czynsz za wykonane jedynie w części (tj. w części odpowiadającej okresowi ochronnemu). Jeżeli czynsz został uiszczony przez najemcę czy dzierżawcę na rzecz cesjonariusza przed ogłoszeniem upadłości, konsekwentnie tak samo jego zapłata traci z ogłoszeniem upadłości podstawę prawną. Jest tak pomimo, że art. 106 i art. 107 ust. 2 PrUp stanowią każdorazowo o pobraniu czynszu „przez upadłego”. Zwrot ten należy jednak potraktować jako służący jedynie podkreśleniu, że każdorazowo chodzi o najem czy dzierżawę rzeczy upadłego, a nie przez upadłego. Najemca czy dzierżawca, który przed ogłoszeniem upadłości zapłacił czynsz cesjonariuszowi, jest więc obowiązany do spełnienia świadczenia do masy upadłości, a poprzednia zapłata staje się nienależna. Nie byłaby więc właściwa interpretacja zakładająca, że odwołanie do pobrania czynszu „przez upadłego” nie miałoby zastosowania do jego pobrania przez cesjonariusza, a ponieważ rozporządzenie czynszem przez upadłego stawałoby się nieskuteczne dopiero z ogłoszeniem upadłości, najemca czy dzierżawca byłby obowiązany płacić czynsz, zamiast cesjonariuszowi, do masy upadłości, dopiero od ogłoszenia upadłości, a wcześniej dokonane zapłaty cesjonariuszowi byłyby mimo ogłoszenia upadłości skuteczne, bo i rozporządzenie czynszem było jeszcze wtedy skuteczne. Najemca czy dzierżawca ma w sytuacji uiszczenia czynszu cesjonariuszowi przed ogłoszeniem upadłości lepiej niż w razie braku rozporządzenia czynszem przez upadłego i jego uiszczenia upadłemu, bo do zwrotu takiego świadczenia czynszowego, począwszy od ogłoszenia upadłości traktowanego jako nienależne, obowiązany jest wówczas nie upadły, ale, prawdopodobnie zachowujący wypłacalność, cesjonariusz. Masa upadłości nie ma natomiast roszczeń w stosunku do cesjonariusza, który pobrał czynsz przed ogłoszeniem upadłości. Skoro bowiem masa ma wierzytelność o czynsz do najemcy czy dzierżawcy, nie doszło do jej zubożenia na korzyść cesjonariusza, który otrzymał nienależne świadczenie.
Pojęcie pobrania czynszu z góry
Przez pobranie czynszu z góry należy rozumieć nie tylko przypadek zapłaty czynszu przed terminem jego płatności, w szczególności już za kolejne, przyszłe okresy czynszowe, ale także płatność czynszu zgodnie z terminem jego płatności za trwający okres czynszowy, jeżeli czynsz ten płatny jest z góry, a więc wcześniej niż z zakończeniem trwającego okresu czynszowego11. Za taką interpretacją przemawia szereg argumentów. Po pierwsze, rozporządzenie czynszem będzie niewątpliwie pociągało za sobą skutek z art. 107 ust. 2 PrUp niezależnie od tego, czy chodzi o roszczenie o czynsz w ramach przyszłych okresów czynszowych czy trwającego już okresu czynszowego. Artykuł 107 ust. 2 PrUp będzie więc miał zastosowanie także do rozporządzenia roszczeniem o czynsz, który jest płatny w trwającym okresie czynszowym i którym upadły rozporządza np. dlatego, że jest on płatny w tym trwającym okresie czynszowym z dołu. Chodzi więc o równe zastosowanie tego przepisu do czynszu za trwający okres czynszowy, niezależnie od tego, czy chodzi o rozporządzenie tym czynszem czy jego pobranie, jeżeli tylko w konsekwencji takiego rozporządzenia lub pobrania wykonanie zobowiązania upadłego jako wynajmującego czy wydzierżawiającego nie prowadziłoby do wpływu odpowiedniej części czynszu za ten okres do masy upadłości. Po drugie, przeciwna interpretacja zawęzi zastosowanie przepisów do sytuacji w zasadzie niespotykanych w praktyce, gdzie najemca czy dzierżawca uiszczałby czynsz jeszcze przed terminem jego wymagalności, w szczególności za przyszłe okresy czynszowe. Tymczasem chodzi przede wszystkim właśnie o przypadek, gdy czynsz jest płacony w terminie jego wymagalności za trwający okres czynszowy, ale jest on płacony z góry, a nie z dołu, a okres czynszowy przekracza 3 miesiące przy umowie najmu, a 6 miesięcy przy umowie dzierżawy nieruchomości. Przykładowo, strony uzgadniają w umowie najmu, że czynsz za okres najmu trwający rok będzie płatny w okresach półrocznych z góry w każdym okresie czynszowym, czy wręcz z góry za cały okres najmu. Po trzecie, jest to zgodne z przedstawionym wcześniej celem obu przepisów, którym nie jest eliminacja czynności dokonanych w przededniu ogłoszenia upadłości z pokrzywdzeniem wierzycieli, ale zapewnienie, że skoro mimo ogłoszenia upadłości wynajmującego czy wydzierżawiającego ma dojść do wykonywania jego zobowiązań z umowy najmu lub dzierżawy zgodnie z ich treścią, będzie temu towarzyszył wpływ czynszu do masy upadłości za okres, za który syndyk wykonuje zobowiązanie upadłego. Sprzeciwia się to uznaniu, że np. jeżeli od ogłoszenia upadłości wynajmującego pozostały jeszcze 2 lata trwania najmu, zobowiązania z umowy najmu będą wykonywane przez syndyka w tym okresie zgodnie z ich treścią mimo ogłoszenia upadłości wynajmującego, a art. 106 czy art. 107 ust. 2 PrUp nie będą miały zastosowania, nawet jeżeli całość czynszu została uiszczona przy zawarciu umowy, tylko dlatego, że płatność czynszu z góry za cały okres dwóch lat trwania najmu została przewidziana w umowie najmu. Wbrew literalnemu brzmieniu przepisu, pobranie czynszu czy rozporządzenie nim za okres przekraczający okres ochronny 3 czy 6 miesięcy nie powoduje konieczności zapłaty czynszu do masy upadłości za cały okres przedpłaconego czynszu przypadający po ogłoszeniu upadłości, ale tylko za tę część okresu przypadającego po ogłoszeniu upadłości, jaka przekracza okres ochronny12. Jeżeli więc w dniu 1 stycznia zapłacono czynsz za cały rok, a 1 marca ogłoszono upadłość wynajmującego, to biorąc pod uwagę okres ochronny najemca powinien zapłacić do masy upadłości czynsz za 6 miesięcy najmu (tj. za okres od 1.6. do 31.12.). Znowu, inna interpretacja byłaby zasadna w razie przyjęcia innego celu omawianych przepisów i dlatego tak istotne jest ustalenie tego celu. Wówczas można byłoby twierdzić, że długość okresu, za który przedpłacono czynsz, wykraczająca ponad 3 miesiące przy umowie najmu i 6 miesięcy przy umowie dzierżawy, licząc od dnia ogłoszenia upadłości, powoduje, że to przedpłacenie jest traktowane jako w całości nienaturalne w gospodarce czy z pokrzywdzeniem wierzycieli, i najemca czy dzierżawca jest w związku z tym obowiązany zapłacić czynsz do masy upadłości za cały okres przypadający po ogłoszeniu upadłości, czyli w powołanym wcześniej przykładzie za 9 miesięcy od 1.3. do 31.12. Co więcej, wówczas logicznie właściwsza byłaby nawet konstrukcja, w której decyduje cały okres przedpłacenia czynszu (w tym przypadający nawet jeszcze przed ogłoszeniem upadłości), tyle, że uiszczenie na nowo czynszu dotyczyłoby wyłącznie okresu przypadającego po ogłoszeniu upadłości. O tym bowiem, czy przedpłacenie jest zjawiskiem w gospodarce nienaturalnym (lub czy czynność jest czynnością in fraudem creditoris) przesądzi cały okres przedpłacania – nienaturalne byłoby więc długie przedpłacanie w ogóle, a nie jedynie długie przedpłacanie za okres po ogłoszeniu upadłości. Jeżeli więc 1 stycznia zapłacono czynsz najmu za 6 miesięcy, a 1.3. ogłoszono upadłość wynajmującego, to biorąc pod uwagę, że w przededniu upadłości przedpłacono czynsz za okres dłuższy niż 3 miesiące (bo za okres 1.1.–30.6.), co w tej interpretacji miałoby być działaniem nagannym, in fraudem creditoris, skutkiem zastosowania przepisu przy tej interpretacji powinna być konieczność zapłaty przez najemcę do masy upadłości czynszu za cały okres przedpłacony przypadający po ogłoszeniu upadłości, a więc 3 miesiące (tj. za okres 1.3. do 30.6.) i to mimo że okres przedpłacenia przypadający po ogłoszeniu upadłości nie był wcale dłuższy niż 3 miesiące. Poglądu tego konsekwentnie nie podzielam, skoro, jak wskazano, pasuje on do innej interpretacji co do celu obu przepisów niż interpretacja broniona w niniejszym artykule. Co oczywiste, nie ma znaczenia sposób umorzenia zobowiązania do zapłaty czynszu: zapłata, potrącenie itd. Tak samo należy traktować nawet zwolnienie z długu przez upadłego, w tym w części. Przepis nie obejmie natomiast prolongaty zapłaty czynszu udzielonej przez upadłego przed ogłoszeniem upadłości czy obniżenia czynszu przed ogłoszeniem upadłości, bo – aczkolwiek może to prowadzić do utraty ekwiwalentności świadczeń – najemca czy dzierżawca spełnia swoje należne świadczenie w całości do masy upadłości. Przez rozporządzenie „tym czynszem” należy w art. 107 ust. 2 PrUp rozumieć nie każde rozporządzenie „czynszem najmu czy dzierżawy nieruchomości upadłego”, ale jedynie „rozporządzenie czynszem najmu czy dzierżawy z góry za czas dłuższy niż, odpowiednio, trzy czy sześć miesięcy”. Nie ma bowiem żadnego powodu, aby w ramach tego przepisu lepiej traktować pobranie czynszu od rozporządzenia nim, które byłoby wówczas traktowane bardziej surowo, bez żadnego okresu ochronnego. Artykuł 107 ust. 2 PrUp nie obejmie ponadto rozporządzenia czynszem zaległym lub inaczej należnym za okres, który już upłynął (a jedynie rozporządzenie następujące „z góry”). Nie ma też znaczenia moment rozporządzenia czynszem, a jedynie okres, za jaki przypada czynsz, którym rozporządzono. Pomimo pominięcia w art. 106 PrUp rozporządzenia czynszem należy uznać, że obejmuje on także takie rozporządzenie. Chodzi więc o każdy przypadek „skonsumowania” przed ogłoszeniem upadłości przez upadłego czynszu płatnego na jego rzecz za określony okres od ogłoszenia upadłości. Rozporządzenie czynszem nie zwalnia najemcy czy dzierżawcy od obowiązku jego zapłaty do masy upadłości tak w przypadku, gdy nie zapłacił on jeszcze do dnia ogłoszenia upadłości czynszu i miałby to obecnie zrobić na rzecz cesjonariusza, jak i w przypadku, gdy przed ogłoszeniem upadłości uiścił już czynsz za przedmiotowy okres na rzecz takiego cesjonariusza.
Obciążenie roszczenia o zapłatę czynszu
Obciążenie roszczenia o zapłatę czynszu stanowi niewątpliwie w ogólności postać rozporządzenia czynszem (precyzyjnie: rozporządzenia roszczeniem o zapłatę czynszu). Nie jest jednak jasne, dlaczego wszelkie inne obciążenia swojego majątku przez upadłego dokonane przed dniem ogłoszenia upadłości (w tym obciążenia innych roszczeń przysługujących upadłemu niż roszczenie o zapłatę czynszu) miałyby być, co do zasady13, skuteczne pomimo ogłoszenia upadłości, skutkując pierwszeństwem zaspokojenia wierzycieli rzeczowych z obciążonego składnika majątkowego wchodzącego w skład masy upadłości, a skuteczne nie miałyby być akurat obciążenia ustanowione na wchodzącym w skład masy upadłości jednym składniku majątkowym: roszczeniu o zapłatę czynszu. W każdym z tych przypadków rzecz sprowadza się przecież jedynie do tego, czy określonemu wierzycielowi ma przysługiwać pierwszeństwo zaspokojenia z danego składnika masy upadłości (z roszczenia o zapłatę czynszu, innego roszczenia czy jeszcze innego składnika majątkowego). Co więcej, o ile w pozostałych przypadkach, do jakich odnosi się art. 107 ust. 2 PrUp, wierzyciel mógłby w postępowaniu upadłościowym zgłosić wierzytelność z tytułu czy to nienależnego świadczenia na rzecz upadłego (w przypadku pobrania przez upadłego przed ogłoszeniem upadłości z góry czynszu najmu lub dzierżawy w warunkach, o których mowa w art. 106 i art. 107 ust. 2 PrUp), czy z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania do przeniesienia roszczenia o zapłatę czynszu (w przypadku zbycia roszczenia o zapłatę czynszu przed ogłoszeniem upadłości w warunkach, o których mowa w art. 106 i art. 107 ust. 2 PrUp), to osoba trzecia zabezpieczona poprzez obciążenie przez upadłego przed ogłoszeniem upadłości roszczenia o zapłatę czynszu nie miałaby w związku ze skutkami, jakie miałby wywołać w związku z ogłoszeniem upadłości art. 107 ust. 2 PrUp, tj. w związku z brakiem skuteczności tego zabezpieczenia, żadnych uprawnień. W konsekwencji uznaję, że przez rozporządzenie roszczeniem o czynsz należy na gruncie art. 107 ust. 2 PrUp rozumieć wyłącznie zbycie tego roszczenia, a już nie jego obciążenie ograniczonymi prawami rzeczowymi14.
* Autor jest adiunktem w Katedrze Prawa Handlowego na WPiA UW oraz radcą prawnym.

Abstract:

Pobranie z góry lub rozporządzenie czynszem w razie ogłoszenia upadłości wynajmującego lub wydzierżawiającego

Przedmiotem artykułu są przepisy regulujące obowiązek zapłaty czynszu do masy upadłości w przypadku upadłości wynajmującego czy wydzierżawiającego, w razie przedpłacenia tego czynszu, jak i rozporządzenia nim przed dniem ogłoszenia upadłości. Artykuł analizuje w pierwszej kolejności uzasadnienie przepisów, pokazując, że zależnie od tego uzasadnienia, różna mogłaby być interpretacja omawianych przepisów w szczególności co do okresu objętego obowiązkiem zapłaty czynszu do masy upadłości oraz konsekwencji obowiązku.
Słowa kluczowe: upadłość, najem, dzierżawa, cesja, czynsz, skutki ogłoszenia upadłości

Advance collection of disposal of rent upon declaration of bankruptcy of landlord or lessor

The article discusses the provisions which regulate the obligation to pay the rent into the bankruptcy estate in case of bankruptcy of the landlord or the lessor, both in case of prepayment of the rent and its disposal prior to the declaration of bankruptcy. The article analyses the justification of the provisions showing that, depending on that justification, their interpretation may differ, in particular with regard to the period covered by the obligation to pay the rent into the bankruptcy estate and the consequences of this obligation.
Key words: bankruptcy, lease, tenancy, assignment, rent, consequences of declaration of bankruptcy


  1. T. jedn.: Dz.U. z 2019 r. poz. 498 ze zm.; dalej jako: PrUp. Zob. w szczególności T. Czech, Pobranie i rozporządzenie czynszem najmu lub dzierżawy w razie ogłoszenia upadłości obejmującej likwidację majątku upadłego, PPE Nr 7/2014, s. 25; Ł. Szuster, Rozwiązanie umów wzajemnych najmu i dzierżawy po ogłoszeniu upadłości, Pr. Sp. Nr 12/2005, s. 38; J. Kruczalak-Jankowska, Ogłoszenie upadłości. Skutki dotyczące zobowiązań w krajowym i transgranicznym postępowaniu upadłościowym, Warszawa 2010, s. 145 i n.; M. Pannert, Wpływ upadłości likwidacyjnej na wykonywanie zobowiązań z umów wzajemnych, Warszawa 2010, s. 223 i n.

  2. Tak też T. Czech, op. cit., s. 31.

  3. Na takie uzasadnienie wskazują T. Czech, op. cit., s. 27; M. Pannert, op. cit., s. 226; R. Adamus, Prawo upadłościowe. Komentarz, Warszawa 2019, komentarz do art. 106, Nb 6 oraz, z powołaniem na uzasadnienie projektu Prawa upadłościowego z 1934 r., S. Gurgul, Prawo upadłościowe. Komentarz, Warszawa 2018, komentarz do art. 106, Nb 3.

  4. Na nienaturalny charakter takiego pobrania wskazują autorzy powołani w poprzednim przypisie.

  5. Na brak tych dalszych przesłanek wskazuje też T. Czech, op. cit., s. 27, a także S. Gurgul, Prawo…, op. cit., komentarz do art. 106, Nb 3.

  6. Bez znaczenia jest czy pobrany czynsz pozostaje na dzień ogłoszenia upadłości wydzielony w masie czy nie. Odmienne stanowisko, prezentowane przez T. Czecha, op. cit., s. 39 czy R. Adamusa, Prawo…, op. cit., komentarz do art. 106, Nb 9, nie znajduje podstaw ani w brzmieniu przepisu, nieznającego takiego wyjątku, ani w wykładni funkcjonalnej. W przepisie nie chodzi bowiem o zasady zwrotu spełnionego świadczenia dłużnikowi, który je spełnił, w którym to przypadku pozostawanie świadczenia jako wydzielonego w masie upadłości rzeczywiście mogłoby mieć pewne znaczenie dla kształtu regulacji. Co więcej, każde świadczenie spełnione do rąk upadłego przed dniem ogłoszenia upadłości w równym stopniu poprawia pozycję masy upadłości na moment ogłoszenia upadłości, bez względu na to, czy pozostaje ono na dzień ogłoszenia upadłości wydzielone w masie upadłości, czy pozostaje w masie upadłości bez jego wydzielenia, a może nawet posłużyło już przed dniem ogłoszenia upadłości np. do zaspokojenia określonych zobowiązań upadłego. Nie ma więc podstaw do lepszego traktowania jednego przypadku od innego.

  7. Podobnie T. Czech, op. cit., s. 27, chociaż z krytycznych uwag de lege ferenda zawartych przez tego autora na s. 48 wynika chyba, że dotychczasowa regulacja nie ma według niego merytorycznego uzasadnienia.

  8. Odmiennie T. Czech, op. cit., s. 28, który uważa że czynność jest dotknięta sankcją bezskuteczności wobec masy upadłości, a w przypadku cesji także w relacji między cesjonariuszem a dłużnikiem cedowanej wierzytelności, w konsekwencji czego dłużnik byłby zobowiązany do świadczenia tylko do masy upadłości. Za sankcją bezskuteczności wobec masy upadłości także R. Adamus, Prawo…, op. cit., komentarz do art. 106, Nb 6 oraz S. Gurgul, Prawo…, op. cit., komentarz do art. 106, Nb 3.

  9. Tak też T. Czech, op. cit., s. 29.

  10. Odmiennie R. Adamus, Prawo…, op. cit., komentarz do art. 106, Nb 10, który uważa, że:
    1) dochodzenie zwrotu jako nienależnego może mieć miejsce dopiero po zapłaceniu czynszu do masy upadłości (którego to wniosku nie podzielam, bo spełnione przez dłużnika świadczenie z mocy art. 106 czy art. 107 ust. 2 PrUp traci podstawę prawną już w momencie ogłoszenia upadłości, a nie dopiero na skutek ponownego zapłacenia czynszu), oraz
    2) dochodzenie zwrotu może mieć miejsce tylko wobec upadłego poza postępowaniem upadłościowym (którego to wniosku nie podzielam – jest to, moim zdaniem, zobowiązanie upadłego powstające z momentem ogłoszenia upadłości, a więc podlegające zaspokojeniu z masy upadłości).

    Stanowisko R. Adamusa konsekwentnie traktowałoby więc sankcję z art. 106 czy art. 107 ust. 2 PrUp jako bezskuteczność wobec masy upadłości. Jeszcze inaczej S. Gurgul, Prawo…, op. cit., komentarz do art. 106, Nb 4, który z kolei uważa, że jeżeli upadły, który pobrał czynsz przed dniem ogłoszenia upadłości zwróci go następnie do masy, dochodzi do bezpodstawnego wzbogacenia masy upadłości. W takim przypadku według tego autora mielibyśmy do czynienia z zobowiązaniem masy upadłości wobec dłużnika (najemcy czy dzierżawcy) do zwrotu spełnionego świadczenia. W pozostałych przypadkach autor ten przewiduje dochodzenie zwrotu spełnionego świadczenia jedynie od upadłego poza postępowaniem upadłościowym.

  11. Tak też R. Adamus, Prawo…, op. cit., komentarz do art. 106, Nb 6.

  12. To samo wynika z uwagi T. Czecha, op. cit., s. 30, że najemca (dzierżawca) ma ponownie uiścić czynsz do masy upadłości w zakresie przekraczającym okres ochronny.

  13. Czyli z zastrzeżeniem jedynie przepisów działu III dotyczących bezskuteczności i zaskarżania czynności upadłego, a więc przepisów wymierzonych w czynności in fraudem creditoris.

  14. Odmiennie T. Czech, op. cit., s. 30.