Obowiązek ponownej zapłaty czynszu najmu lub dzierżawy w upadłości likwidacyjnej

Monitor Prawniczy | 19/2015
Moduł: prawo cywilne, nieruchomości
Paweł Bieżuński

Jednym ze skutków ogłoszenia upadłości obejmującej likwidację majątku upadłego jest obowiązek zapłaty przez najemcę lub dzierżawcę do masy upadłości pobranego z góry przed ogłoszeniem upadłości czynszu najmu lub dzierżawy za okres dłuższy niż odpowiednio 3 i 6 miesięcy, licząc w obydwu przypadkach od dnia ogłoszenia upadłości (art. 106 i art. 107 ust. 2 ustawy z 28.2.2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze1). Instytucja ta, funkcjonująca w prawie upadłościowym i naprawczym już od międzywojnia, nie doczekała się jeszcze gruntownej analizy. W szczególności konieczne jest określenie uprawnień dzierżawcy lub najemcy w przypadku ponownego uiszczenia czynszu, a w tym celu niezbędne jest ustalenie m.in. rodzaju sankcji wadliwej czynności prawnej w postaci pobrania czynszu z góry za odpowiednio długi okres. Od 3.5.2012 r.2 zbliżona instytucja funkcjonuje w ramach sądowej egzekucji z nieruchomości. Zgodnie z art. 929 § 11 KPC, pobranie z góry przez dłużnika przed zajęciem czynszu najmu za czas dłuższy niż 3 miesiące, a czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż 6 miesięcy, licząc w obydwu przypadkach od dnia zajęcia, nie zwalnia najemcy lub dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu do rąk komornika. Przedstawione w niniejszym artykule uwagi mogą okazać się pomocne również przy wykładni tej nowej instytucji egzekucji sądowej.