Zapłata wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości

A A A

Korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy, polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych (art. 224 i 225 KC) – uznał Sąd Najwyższy w uchwale podjętej w składzie 7 sędziów.

 

Zabudowana nieruchomość położona w Warszawie została objęta przepisami dekretu z 26.10.1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279 ze zm.). W 1949 r. dotychczasowi właściciele hipoteczni tego gruntu złożyli wniosek o przyznanie im prawa własności czasowej. W 1950 r. grunt stał się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa, a następnie własnością Miasta Stołecznego Warszawy.

Po rozpoznaniu wniosku o przyznanie własności czasowej Prezydent Miasta Stołecznego Warszawy w 2005 r. ustanowił na rzecz następców prawnych poprzednich właścicieli nieruchomości użytkowanie wieczyste udziału wynoszącego ponad połowę i odmówił ustanowienia tego prawa co do pozostałego udziału ponieważ część znajdujących się w budynku lokali mieszkalnych zostało sprzedanych ich najemcom. Następcy prawni dawnych właścicieli wystąpili z pozwem przeciwko Miastu Stołecznemu Warszawa, żądając wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, obliczonego na podstawie stawek rynkowych.

Sąd I instancji oddalił powództwo. Jak ustalono, w okresie objętym żądaniem pozwu pozwany władał niesprzedaną częścią budynku bez tytułu prawnego i czerpał z niej pożytki, jednak lokale mieszkalne znajdowały się w posiadaniu poszczególnych lokatorów. Uznał, że roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy przysługuje właścicielowi tylko wobec posiadacza, który w danym okresie bez podstawy prawnej faktycznie włada rzeczą. W konsekwencji sąd stanął na stanowisku, że pozwany nie ma legitymacji biernej i z tej przyczyny powództwo podlega oddaleniu.

Sąd II instancji skierował do Sądu Najwyższego pytanie prawne, które zostało następnie przekazane do rozstrzygnięcia powiększonemu składowi SN: „Czy samoistny posiadacz jest legitymowany biernie w sprawie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości (art. 224 i 225 KC) wówczas gdy oddał nieruchomość w posiadanie zależne?”.

Według jednego z poglądów prezentowanych w orzecznictwie, roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy pozostaje w ścisłym związku z roszczeniem windykacyjnym w tym znaczeniu, że jest ono uwarunkowane ziszczeniem się przesłanek uzasadniających roszczenie windykacyjne. W myśl art. 222 § 1 KC, roszczenie windykacyjne przysługuje właścicielowi przeciwko osobie, która bez podstawy prawnej włada faktycznie jego rzeczą. Czynnie materialnie legitymowany jest więc tu wyłącznie właściciel, a biernie materialnie legitymowany – wyłącznie ten, kto bez podstawy prawnej faktycznie włada jego rzeczą, a zatem – w zależności od okoliczności konkretnego przypadku: posiadacz samoistny rzeczy lub posiadacz zależny rzeczy albo jej dzierżyciel. W rezultacie, jeżeli niemający tytułu prawnego posiadacz samoistny oddał rzecz w faktyczne władanie posiadaczowi zależnemu, roszczenie windykacyjne przysługuje właścicielowi tylko wobec posiadacza zależnego. W konsekwencji wspomnianego ścisłego związku z roszczeniem windykacyjnym roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy może więc przysługiwać właścicielowi tylko wobec posiadacza (dzierżyciela przepisy art. 224 § 2, art. 225 i 230 KC nie wymieniają), który w danym okresie bezprawnie faktycznie władał rzeczą; mógłby zatem być w tym okresie biernie legitymowany w świetle art. 222 § 1 KC. Jeżeli w czasie, kiedy właściciel był pozbawiony władztwa nad rzeczą, zmieniali się posiadacze rzeczy, właściciel może dochodzić od ostatniego posiadacza, obecnie biernie legitymowanego w zakresie windykacji, roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, zrekompensowania jej zużycia lub pogorszenia oraz zwrotu pożytków lub ich wartości tylko za okres posiadania przez niego rzeczy. Nie wyklucza to jednak dochodzenia przez właściciela tych roszczeń za wcześniejsze okresy, po wytoczeniu powództwa przeciwko ostatniemu posiadaczowi, od uprzednich posiadaczy, obecnie już nielegitymowanych biernie w zakresie windykacji – mających jednak taką legitymację wcześniej (zob. wyrok SN z 22.4.2015 r., III CSK 266/14, Legalis oraz wyrok SN z 18.6.2015 r., III CSK 357/14, Legalis).

Według innego stanowiska, roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy może być zgłoszone skutecznie wobec posiadacza samoistnego, który oddał rzecz w posiadanie zależne (np. najemcom). W art. 224 i 225 KC przewidziano bowiem wyraźnie legitymację bierną posiadacza samoistnego, a status taki zostaje zachowany w razie oddania rzeczy w posiadanie zależne (art. 337 KC). Ustanowienie posiadacza zależnego nie eliminuje więc legitymacji biernej posiadacza samoistnego. Posiadacz zależny byłby legitymowany biernie w zakresie roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, gdyby takiego wynagrodzenia dochodził od niego właściciel rzeczy jako jej posiadacz samoistny. Nie można obciążać najemców, jako posiadaczy zależnych odpowiedzialnością za zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z zajmowanych lokali, ponieważ należne wynagrodzenie w postaci czynszu zapłacili wynajmującemu i nie są dłużnikami z tytułu najmu (zob. wyrok SN z 9.7.2015 r., I CSK 505/14, Legalis oraz wyrok SN z 4.12.2015 r., I CSK 1070/14, Legalis).

 

Podejmując uchwałę SN wyjaśnił, że kwestią kluczową jest rozumienie pojęcia „korzystanie” przez samoistnego posiadacza nieruchomości. Korzystanie w niniejszej sprawie polegało na oddaniu nieruchomości w najem posiadaczom zależnym. Zatem należy ustalić jak rozumieć korzystanie (jaki jest jego zakres) przez posiadacza samoistnego nieruchomości, gdy oddaje tę rzecz najemcy do używania. Jak wskazano, korzystanie obejmuje używanie rzeczy i pobieranie pożytków. Jednak samoistny posiadacz, który oddaje nieruchomość sam jej nie używa. W konsekwencji zakres korzystania należy rozumieć inaczej, uznając, że samoistny posiadacz korzysta z rzeczy w ten sposób, iż oddaje rzecz najemcy. Zatem korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy, polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych i tak ograniczony jest zakres tego korzystania. Sąd Najwyższy wskazał, że sąd II instancji nie wyeksponował tej kwestii, co mogłoby sugerować, że samoistny posiadacz ponosi odpowiedzialność z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy, w zależności od sytuacji, czy oddał rzecz do korzystania w ramach umowy najmu, czy też nie. To jest założenie błędne. Dlatego SN podkreślił, że treść uchwały nie oznacza automatycznie odpowiedzialności najemców.

Uchwała SN(7) z 19.4.2017 r., III CZP 84/16

Ocena artykułu:
Oceniono 0 razy
Oceniłeś już ten artykuł.
Artykuł został oceniony.
Podziel się ze znajomymi
Artykuł:
Zapłata wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Do:
Od:
Wiadomość:
Zaloguj się lub zarejestruj, aby dodać komentarz.
 
Wyrok V CSK 283/10
Obliczanie terminu przedawnienia roszczenia o zachowek
Zamów
 

Prenumerata

Moduł tematyczny