Skutki wyburzenia lokalu dla udziałów w nieruchomości wspólnej

A A A

 

Wygaśnięcie odrębnej własności lokalu na skutek jego zburzenia powoduje ustanie odrębnej własności drugiego lokalu, natomiast udziały w nieruchomości wspólnej, związane dotychczas z własnością dwóch lokali, przekształcają się w udziały we współwłasności gruntu zabudowanego budynkiem stanowiącym jego część składową i obejmującym jeden lokal – uznał Sąd Najwyższy.


Stan faktyczny

Dla nieruchomości składającej się z gruntu zabudowanego dwurodzinnym budynkiem prowadzono trzy księgi wieczyste, po jednej dla każdego z wyodrębnionych lokali i odrębną dla tzw. nieruchomości wspólnej, czyli gruntu i części wspólnych budynku. Część budynku, w której znajdowało się jedno z mieszkań została rozebrana w taki sposób, że przestało istnieć, w rezultacie lokal utracił charakter odrębnego od gruntu przedmiotu własności i powstał spór co do skutków wyburzenia dla ustalenia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Pytanie prawne

Sąd I instancji oddalił powództwo, natomiast sąd II instancji przedstawił Sądowi Najwyższemu pytanie prawne w celu rozstrzygnięcia:

1. Jaki jest skutek prawny wyburzenia lokalu, stanowiącego odrębną własność, dla związanego z tym lokalem udziału w nieruchomości wspólnej?;

2. Czy w przypadku wyburzenia jednego z dwóch lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności, prowadzącego do utraty jego bytu prawnego, następuje ustanie prawa odrębnej własności drugiego istniejącego lokalu?”.


W uzasadnieniu pytania prawnego sąd wskazał, że wykładnia przepisów ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t. jedn.: Dz.U. z 2019 r. poz. 737; dalej jako: WłLokU) prowadzi do wniosku, iż prawo własności wpisane w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej jest zależne od prawa własności wpisanego w księdze prowadzonej dla wyodrębnionego lokalu. W rezultacie to odrębna własność lokalu jest prawem głównym, natomiast nieruchomość wspólna prawem niesamodzielnym. Takie wnioski płyną też z analizy orzecznictwa, choć w literaturze prezentowane są koncepcje zakładające równorzędność omawianych praw, lub nawet nadrzędność udziału w prawie własności gruntu.

Sąd II instancji stwierdził, że prawo własności rzeczy nie może istnieć w oderwaniu od tej rzeczy, w rezultacie jej zniszczenie powoduje wygaśnięcie tego prawa. Skoro doszło do wyburzenia części budynku, w którym znajdował się lokal objęty prawem własności, to wygasło również prawo pochodne. Sąd wskazał jednak na art. 3 ust. 1 zd. 2 WłLokU, na mocy którego nie ma przeszkód do żądania zniesienia wspólności nieruchomości już po ustaniu odrębnej własności lokali, które może być rezultatem wygaśnięcia lub zniesienia odrębnej własności lokali. Zdaniem sądu, konsekwencją tej regulacji może być dopuszczalność istnienia współwłasności nieruchomości gruntowej, stanowiącej nieruchomość wspólną, nawet po ustaniu prawa odrębnej własności lokali. Przy takim założeniu bez znaczenia dla istnienia udziału we wspólności gruntu i części wspólnych istniejącej części budynku jest fakt wyburzenia pozostałej części budynku, w której znajdował się drugi lokal mieszkalny.

Jednocześnie sąd wskazał, że warunkiem powstania odrębnej własność lokali jest istnienie w jednej nieruchomości przynajmniej dwóch samodzielnych lokali, z których jeden stanowi przedmiot odrębnej własności. Można zatem przyjąć, że jeśli na terenie nieruchomości pozostał tylko jeden lokal mieszkalny to niemożliwe jest utrzymywanie jego odrębności prawnej od całej nieruchomości. Takie założenie oznaczałoby jednak wygaśnięcie odrębnej własności nadal istniejącego lokalu i powiązanego z nim udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej. W konsekwencji należałoby uznać, że nieruchomość zostaje bez właściciela.

Orzeczenie SN

Sąd Najwyższy uznał, że w opisanych wyżej okolicznościach skutkiem wyburzenia jednego z lokali jest wygaśnięcie jego odrębnej własności, co w konsekwencji oznacza ustanie odrębnej własności drugiego lokalu. W takiej sytuacji dochodzi do przekształcenia przysługujących dotychczas właścicielom odrębnych lokali udziałów w nieruchomości wspólnej w udziały we współwłasności gruntu zabudowanego budynkiem, który od tej chwili stanowi jego część składową i obejmuje jeden lokal. W uzasadnieniu uchwały wskazano, że przepisy WłLokU nie zawierają regulacji dotyczących wygaśnięcia czy ustania odrębnej własności lokali, choć dochodzi do nich w praktyce. Nie jest jednak możliwe utrzymanie odrębnej własności lokalu w budynku, w którym znajdowały się jedynie dwa lokale, a jeden z nich przestał istnieć.

Uchwała SN z 16.5.2019 r., III CZP 1/19


Ocena artykułu:
Oceniono 0 razy
Oceniłeś już ten artykuł.
Artykuł został oceniony.
Podziel się ze znajomymi
Artykuł:
Skutki wyburzenia lokalu dla udziałów w nieruchomości wspólnej
Do:
Od:
Wiadomość:
Zaloguj się lub zarejestruj, aby dodać komentarz.
 
Wyrok V CSK 283/10
Obliczanie terminu przedawnienia roszczenia o zachowek
Zamów
 

Prenumerata

Moduł tematyczny