Postępowanie w sprawie samowoli budowlanej a spór o własność działki

A A A

Postępowanie przed sądem cywilnym w sprawie stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości nie uzasadnia zawieszenia postępowania administracyjnego w przedmiocie legalizacji samowoli budowlanej. Organ administracji dokonując ustaleń na podstawie informacji z ksiąg wieczystych, bierze pod uwagę te dane, które z nich wynikają w dacie wydania decyzji – stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny.


Postępowanie administracyjne

Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego zawiesił postępowanie odwoławcze od decyzji nakazującej K.D. rozbiórkę obiektu budowlanego. W ocenie organu wyniki toczących się przed Sądem Rejonowym w W. spraw: z wniosku K.D. i A.D. z udziałem P.D. o zasiedzenie nieruchomości, na której znajduje się sporny obiekt oraz o wydanie nieruchomości – z powództwa P.D. przeciwko K.D. i A.D., mają bezpośredni wpływ na postępowanie administracyjne. Zgodnie z art. 97 § 1 pkt 4 KPA, organ administracji publicznej zawiesza postępowanie gdy rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd. Postępowania cywilne zmierzają do ustalenia własności nielegalnie zabudowanej nieruchomości, a organ uznał tę okoliczność za zagadnienie wstępne, o którym mowa w art. 97 § 1 pkt 4 KPA.

Na skutek zażalenia P.D. Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego uchylił w całości zaskarżone rozstrzygnięcie. Jak stwierdzono, brak rozstrzygnięcia kwestii własności działki nie powoduje braku możliwości wydania decyzji. Inwestor powinien legitymować się tytułem prawnym do dysponowania nieruchomością na cele budowlane już w momencie przystąpienia do realizacji inwestycji. Jednak przepisy ustawy z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (t. jedn.: Dz.U. z 2021 r. poz. 2351; dalej jako: PrBud) pozwalają na skierowanie decyzji o rozbiórce oprócz właściciela, także do inwestora lub zarządcy obiektu budowlanego.

Orzeczenie WSA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę K.D. podzielając stanowisko organu, że wyniki postępowań przed sądem cywilnym dotyczące prawa własności nieruchomości, na której znajduje się sporny obiekt budowlany, nie stanowią zagadnienia wstępnego w rozumieniu art. 97 § 1 pkt 4 KPA. Ustalenie prawa własności nieruchomości odbywa się w postępowaniu cywilnym. W postępowaniu administracyjnym, przed organami nadzoru budowlanego, toczy się postępowanie w przedmiocie zgodności wybudowanego obiektu z Prawem budowlanym. Organ administracji jest zobligowany do zawieszenia postępowania administracyjnego na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 KPA wyłącznie wtedy, gdy w sprawie wystąpi zagadnienie, którego nierozstrzygnięcie przez inny organ lub sąd wyklucza zakończenie postępowania administracyjnego.

Sąd podkreślił, że z art. 52 PrBud wynika, iż w pewnych sytuacjach zobowiązanym do likwidacji samowoli budowlanej może być inwestor niebędący jednocześnie właścicielem nieruchomości (zob. wyrok NSA z 19.4.2017 r., II OSK 2116/15, Legalis). Jeśli inwestor samowolnie wybudował obiekt budowlany wówczas to on musi dokonać rozbiórki i ponieść związane z tym niedogodności. W takich okolicznościach nieuzasadnione jest nałożenie nakazu rozbiórki na właściciela nieruchomości i narażenie go na koszty i dolegliwą procedurę. Tym bardziej obowiązek rozbiórki powinien zostać nałożony na inwestora w sytuacji, gdy organ administracji publicznej nie jest w stanie ustalić w sposób pewny osoby właściciela nieruchomości, na której wybudowano obiekt. Nieuregulowany stan prawny własności nieruchomości nie może bowiem chronić sprawcy samowoli budowlanej od konsekwencji administracyjnych z tego powodu (zob. wyrok NSA z 24.5.2016 r., II OSK 2319/14, Legalis).

Stanowisko NSA

Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną K.D. W uzasadnieniu wyroku stwierdzono, że fakt, iż wynik innego postępowania może mieć wpływ na treść decyzji nie przesądza o istnieniu zagadnienia wstępnego, o którym mowa w art. 97 § 1 pkt 4 KPA. Przez zagadnienie wstępne rozumie się bowiem stan, w którym wydanie orzeczenia co do istoty sprawy nie jest możliwe bez rozstrzygnięcia sprawy przez inny organ lub sąd. Nie chodzi jednak o konieczność wyjaśnienia okoliczności sprawy, lecz o rozstrzygnięcie spełnienia przesłanki, której organ samodzielnie nie może rozstrzygnąć, gdyż jest to materia będąca w kompetencji innego organu lub sądu (zob. wyrok NSA z 22.10.2021 r., I OSK 742/21, Legalis). Jak wyjaśniono, powództwo o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości jest powództwem o ukształtowanie prawa, a wyrok sądu cywilnego tworzy nowy lub zmienia istniejący stan prawny. Nie może więc stanowić podstawy do zawieszenia postępowania na mocy art. 97 § 1 pkt 4 KPA, bowiem w postępowaniu administracyjnym obowiązuje zasada stosowania stanu prawnego i faktycznego w dacie podejmowania decyzji. Jeżeli więc z treści księgi wieczystej wynika, że skarżący nie jest właścicielem nieruchomości, na której dokonał samowolnej zabudowy, a ujawniony w księdze wieczystej właściciel tej nieruchomości nie wyraził zgody na jej zabudowę, to organy administracji publicznej nie mogą oczekiwać na wynik spraw sądowych dotyczących prawa własności lub ograniczonych praw rzeczowych.

W uzasadnieniu wyroku wskazano, że w toku postępowania administracyjnego prowadzonego przed organami nadzoru budowlanego sprawdzana jest zgodność realizacji obiektu budowlanego z Prawem budowlanym. Okoliczność posiadania lub nie przez inwestora prawa do zabudowy nieruchomości ma znaczenie nie tylko przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę, ale również w procesie legalizacji. Jeśli sprawca samowoli budowlanej nie potrafi wykazać się takim prawem to nie ma podstaw, aby prawo chroniło go, jeśli samowolnie wykonał obiekt, na który nie mógłby uzyskać pozwolenia. W tej sytuacji organ nadzoru budowlanego zobowiązany jest prowadzić postępowanie w oparciu o aktualny stan prawny nieruchomości (zob. wyrok NSA z 7.2.2019 r., II OSK 635/17, Legalis).


Naczelny Sąd Administracyjny nie wykluczył, że rozstrzygnięcie sądu powszechnego będzie miało wpływ na przedmiot postępowania w sprawie legalizacji samowoli budowlanej i może się stać podstawą do wznowienia postępowania administracyjnego. Jednak podstawy zawieszenia postępowania administracyjnego wyrażone w art. 97 § 1 KPA należy interpretować ścieśniająco, zaś samo pojęcie zagadnienia wstępnego związane jest z uzależnieniem w sposób realny, a nie hipotetyczny rozpatrzenia sprawy i wydania decyzji od rozstrzygnięcia tego zagadnienia. Jeżeli znany jest zarówno właściciel nieruchomości, na której znajduje się obiekt budowlany będący przedmiotem prowadzonego przez organ postępowania, jak i jego inwestor, to tym samym brak jest podstaw do zawieszenia postępowania z uwagi na występowanie zagadnienia wstępnego.

Wyrok NSA z 17.2.2022 r., II OSK 530/19


Ocena artykułu:
Oceniono 0 razy
Oceniłeś już ten artykuł.
Artykuł został oceniony.
Podziel się ze znajomymi
Artykuł:
Postępowanie w sprawie samowoli budowlanej a spór o własność działki
Do:
Od:
Wiadomość:
Zaloguj się lub zarejestruj, aby dodać komentarz.
 
Wyrok V CSK 283/10
Obliczanie terminu przedawnienia roszczenia o zachowek
Zamów
 

Prenumerata

Moduł tematyczny