Stan faktyczny
E. jest właścicielką lokalu mieszkalnego stanowiącego część budynku należącego do wspólnoty mieszkaniowej w Bułgarii. Na podstawie umowy dotyczącej utrzymania części wspólnych tego budynku mieszkalnego, wyznaczającej spółkę S. jako „zarządcę nieruchomości” i podpisanej przez E., została ona zobowiązana jako współwłaścicielka, do zapłaty na rzecz tej spółki rocznych opłat w wysokości 6 euro za metr kwadratowy za zarząd i utrzymanie części wspólnych tego budynku mieszkalnego. Ponadto, w przypadku zwłoki w zapłacie S. miała prawo zastosować do należnej kwoty odsetki w wysokości 0,1% za każdy dzień zwłoki.
W związku z nieuiszczaniem tych opłat S. wniosła ona powództwo o zasądzenie od E. zapłaty na jej rzecz kwoty 1112,40 euro (wysokość zaległych opłat rocznych) oraz kwoty 717,87 euro (odsetki za zwłokę). E. podniosła w szczególności, że ww. umowa zawiera nieuczciwe warunki, które zobowiązują konsumenta do zapłaty nadmiernie wysokich odsetek za zwłokę i które nie zostały wyrażone prostym i zrozumiałym językiem. E. uważała, że posiada status „konsumenta” i podkreśliła, że przy zawieraniu tej umowy nie doszło do indywidualnych negocjacji między stronami.
Sąd powziął wątpliwości m.in., czy właściciel lokalu mieszkalnego w budynku należącym do wspólnoty mieszkaniowej posiada status „konsumenta” w rozumieniu dyrektywy Rady 93/13/EWG z 5.4.1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich, zważywszy, że niektóre elementy stosunków umownych dotyczących zarządu części wspólnych takiej nieruchomości są bezpośrednio regulowane na mocy bułgarskiego prawa?
Stanowisko TS
Dyrektywa 93/13 ma zastosowanie, jak wynika z jej art. 1 ust. 1 i art. 3 ust. 1, do warunków umownych w umowach zawieranych pomiędzy przedsiębiorcą a konsumentem, które nie były indywidualnie negocjowane (postanowienie TS z 1.11.2015 r., Tarcău, C-74/15, pkt 20). Jak przewiduje motyw dziesiąty tej dyrektywy, jednolite normy prawne dotyczące nieuczciwych warunków umownych powinny, z zastrzeżeniem wyjątków wymienionych w tym motywie, odnosić się do „wszelkich umów” zawieranych pomiędzy przedsiębiorcami a konsumentami, zgodnie z definicjami zawartymi w art. 2 lit. b i c tej dyrektywy (postanowienie TS z 14.9.2016 r., Dumitra?, C-534/15, pkt 26 i 27). Przepis art. 2 lit. b stanowi, że pojęcie „konsument” oznacza każdą osobę fizyczną, która w umowach objętych niniejszą dyrektywą działa w celach, jakie nie wchodzą w zakres jej działalności gospodarczej lub zawodowej. Zgodnie z art. 2 lit. c pojęcie „przedsiębiorca” oznacza każdą osobę fizyczną lub prawną, która w tych umowach działa w celach dotyczących własnej działalności gospodarczej lub zawodowej, bez względu na to, czy należy do sektora publicznego czy prywatnego (wyrok TS z 21.3.2019 r., Pouvin i Dijoux, C-590/17, pkt 22).
Dyrektywa 93/13 określa umowy, do jakich ma zastosowanie poprzez odniesienie do statusu kontrahentów, w zależności od tego, czy działają oni w ramach własnej działalności gospodarczej lub zawodowej, czy też nie (zob. podobnie wyrok Pouvin i Dijoux, pkt 23).
Z jednolitego stanowiska TS wynika, że pojęcie „konsumenta” w rozumieniu art. 2 lit. b dyrektywy 93/13 ma charakter obiektywny. Pojęcie to należy oceniać w świetle kryterium funkcjonalnego, polegającego na ocenie, czy dany stosunek umowny wpisuje się w ramy działalności niezwiązanej z wykonywaniem zawodu (postanowienie Dumitra?, pkt 32).
Trybunał wskazał, że do sądu krajowego rozpoznającego spór dotyczący umowy mogącej wchodzić w zakres stosowania dyrektywy 93/13 należy sprawdzenie, z uwzględnieniem wszystkich okoliczności sprawy i dowodów, czy danego kontrahenta można zakwalifikować jako „konsumenta” w rozumieniu tej dyrektywy (postanowienie Dumitra?, pkt 33).
W niniejszej sprawie E. jest osobą fizyczną, a przedmiotem spornej umowy jest zarząd i utrzymanie części wspólnych nieruchomości będącej współwłasnością, w której E. jest właścicielką lokalu mieszkalnego. W związku z tym TS uznał, że w sytuacji gdy dana osoba jest stroną umowy i o ile nie używa ona tego lokalu mieszkalnego w celach związanych wyłącznie z jej działalnością gospodarczą lub zawodową, należy, co do zasady, uznać, że ta osoba występuje w tej umowie w charakterze „konsumenta” w rozumieniu art. 2 lit. b dyrektywy 93/13.
Z orzecznictwa TS wynika, że prawodawca Unii zamierzał przyjąć szerokie rozumienie pojęcia „przedsiębiorca” w rozumieniu art. 2 lit. c tej dyrektywy. W związku z tym każdą osobę fizyczną lub prawną należy uznać za należącą do zakresu tego pojęcia, jeżeli wykonuje ona działalność gospodarczą lub zawodową, w tym zadania o charakterze publicznym i leżące w interesie ogólnym (wyrok TS z 17.5.2018 r., Karel de Grote – Hogeschool Katholieke Hogeschool Antwerpen, C-147/16, pkt 48–51).
Bezsporne jest, że stosunek umowny będący przedmiotem rozpatrywanej sprawy wpisuje się w ramy czynności, których S., jako zarządca nieruchomości podejmuje się w ramach działalności gospodarczej lub zawodowej. Komisja Europejska podkreśliła, że ze względu jedynie na to, iż część działalności z zakresu zarządu i utrzymania części wspólnych budynku należącego do wspólnoty, której dotyczy ta sprawa, oraz opłaty roczne pobierane z tego tytułu przez zarządcę nieruchomości, wynikają z konieczności przestrzegania szczególnych wymogów w zakresie bezpieczeństwa i zagospodarowania przestrzennego przewidzianych w ustawie krajowej – nie można wyłączyć tej działalności z zakresu stosowania art. 2 lit. c) dyrektywy 93/13, a w konsekwencji ww. umowy, z zakresu stosowania tej dyrektywy. Mimo że zgodnie z art. 1 ust. 2 dyrektywy 93/13 warunki umowne, które odzwierciedlają bezwzględnie obowiązujące przepisy ustawowe, są wyłączone z zakresu stosowania tej dyrektywy, wyłączenie takie nie oznacza jednak, że sąd krajowy nie może ocenić w świetle tej dyrektywy ważności innych warunków umownych znajdujących się w tej samej umowie i nieodnoszących się do przywołanych przypisów (wyrok TS z 21.12.2021 r., Trapeza Peiraios, C-243/20, pkt 39).
W przypadku gdy umowa w sprawie zarządu i utrzymania części wspólnych budynku należącego do wspólnoty została zawarta między zarządcą nieruchomości a walnym zgromadzeniem wspólnoty mieszkaniowej lub stowarzyszeniem właścicieli tej nieruchomości, właściciel lokalu mieszkalnego stanowiącego część tej nieruchomości jest uznawany za „konsumenta” w rozumieniu art. 2 lit. b dyrektywy 93/13. Jednak pod warunkiem, że ten właściciel, po pierwsze, może zostać uznany za „stronę” tej umowy, po drugie, jest osobą fizyczną i po trzecie, nie używa tego lokalu mieszkalnego wyłącznie do celów związanych ze swoją działalnością gospodarczą lub zawodową. Trybunał uściślił, że z zakresu pojęcia „konsument” nie można wykluczyć hipotetycznego przypadku, w którym osoba fizyczna używa lokalu mieszkalnego stanowiącego jej osobiste miejsce zamieszkania również w celach działalności gospodarczej lub zawodowej, takich jak praca świadczona z domu w ramach stosunku pracy lub w ramach wykonywania wolnego zawodu. Natomiast w sytuacji, gdy taki właściciel lokalu mieszkalnego nie może zostać uznany za „stronę” tej umowy, a także w zakresie, w jakim walne zgromadzenie wspólnoty mieszkaniowej lub stowarzyszenie właścicieli nieruchomości nie jest z definicji „osobą fizyczną” w rozumieniu art. 2 lit. b, a zatem nie może być uznane za „konsumenta” w rozumieniu tego przepisu – umowa taka pozostaje wyłączona z zakresu stosowania dyrektywy 93/13 (wyrok TS z 2.4.2020 r., Condominio di Milano, via Meda, C-329/19, pkt 29).
Niemniej TS zaznaczył, że art. 1 ust. 1 i art. 2 lit. b tej dyrektywy nie stoją na przeszkodzie orzecznictwu krajowemu, które dokonuje wykładni ustawy transponującej tę dyrektywę do prawa krajowego w taki sposób, iż zawarte w niej przepisy o ochronie konsumentów mają zastosowanie również do umowy zawartej przez podmiot prawa, taki jak wspólnota mieszkaniowa pozbawiona w prawie krajowym osobowości prawnej odrębnej od osobowości prawnej składającej się na nią osób fizycznych, nawet jeśli taki podmiot prawa nie jest objęty zakresem stosowania tej dyrektywy (wyrok Condominio di Milano, via Meda, pkt 18, 38).
Reasumując TS orzekł, że art. 1 ust. 1 i art. 2 lit. b i c dyrektywy 93/13 należy interpretować w ten sposób, że:
1) osobę fizyczną będącą właścicielem lokalu mieszkalnego w budynku należącym do wspólnoty mieszkaniowej, należy uznać za „konsumenta” w rozumieniu tej dyrektywy, jeżeli zawiera ona umowę z zarządcą nieruchomości w celu powierzenia mu zarządu i utrzymania części wspólnych tego budynku, pod warunkiem że nie używa ona tego lokalu mieszkalnego do celów związanych wyłącznie z własną działalnością gospodarczą lub zawodową. Okoliczność, że część usług świadczonych przez zarządcę nieruchomości na podstawie tej umowy wynika z konieczności przestrzegania przewidzianych w ustawie krajowej szczególnych wymogów w dziedzinie bezpieczeństwa i zagospodarowania przestrzennego, nie może wyłączyć tej umowy z zakresu stosowania owej dyrektywy;
2) w przypadku gdy umowa w sprawie zarządu i utrzymania części wspólnych budynku należącego do wspólnoty mieszkaniowej została zawarta między zarządcą nieruchomości a walnym zgromadzeniem wspólnoty mieszkaniowej lub stowarzyszeniem właścicieli tej nieruchomości, będący osobą fizyczną właściciel lokalu mieszkalnego stanowiącego część tej nieruchomości jest uznawany za „konsumenta” w rozumieniu dyrektywy 93/13, pod warunkiem że osoba ta może zostać uznana za „stronę” tej umowy i że nie używa tego lokalu mieszkalnego wyłącznie do celów związanych ze swoją działalnością gospodarczą lub zawodową.
Wyrok TS z 20.10.2022 r., S.V. (budynek należący do wspólnoty mieszkaniowej), C-485/21
Źródło: www.curia.eu
Opracowała: dr Ewa Skibińska - WPiA UKSW w Warszawie, ORCID: 0000-0003-4607-1448
