Niekonstytucyjne obniżenie wartości nieruchomości w okresie tzw. luki planistycznej

A A A

Trybunał Konstytucyjny uznał, że art. 37 ust. 1 ustawy z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. jedn.: Dz.U. z 2018 r. poz. 1945 ze zm.; dalej jako: PlanZagospU), rozumiany w ten sposób, że pozwala na ustalenie mniej korzystnego przeznaczenia nieruchomości niż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym przed 1.1.1995 r., jest niezgodny z art. 64 ust. 2 Konstytucji RP.

Stan faktyczny

J.W. była właścicielką nieruchomości, która zgodnie z obowiązującym do końca 2002 r. Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Miasta C. leżała na terenie przeznaczonym do zabudowy o charakterze jednorodzinnym z możliwością jej uzupełnienia także o lokalizacje zakładów rzemieślniczych. Kolejny plan, który wszedł w życie w 2007 r., zmienił przeznaczenie tych terenów na drogi powiatowe główne. W okresie pomiędzy planami, obowiązywało Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta C., zgodnie z którym parcela skarżącej położona była w strefie zainwestowania miejskiego o funkcjach mieszanych, położona poza śródmieściem – w tym lokalne ośrodki usługowe.

W 2011 r. J.W. sprzedała niezabudowaną nieruchomość, a następnie wystąpiła do sądu przeciwko Gminie C. domagając się zasądzenia odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości, spowodowane uchwaleniem nowego planu. Zgodnie z art. 37 ust. 1 PlanZagospU wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Sądy I i II instancji oddaliły kolejno powództwo i apelację powołując się na literalną wykładnię art. 37 ust. 1 PlanZagospU. Dla ustalenia wartości nieruchomości z okresu tzw. luki planistycznej, należy wziąć pod uwagę faktyczny sposób wykorzystywania tej nieruchomości z tego okresu, rozumiany dosłownie jako sposób rzeczywisty, a nie hipotetyczny, czy też potencjalny. Skoro J.W. nie podejmowała na nieruchomości żadnych czynności, ani jej nie zabudowywała, ani nie uprawiała, nie może twierdzić, że korzystała z tej działki jako nieruchomości budowlanej.

Skarga konstytucyjna

W skardze konstytucyjnej dowodzono niezgodności takiego rozumienia art. 37 ust. 1 PlanZagospU z art. 32 ust. 1 w zw. z art. 31 ust. 3 i art. 64 ust. 2 i 3 oraz z zasadami wyrażonymi w art. 2 i art. 21 ust. 1 Konstytucji RP. Przekonywano, że w zakresie pojęcia „faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości”, którym posługuje się art. 37 ust. 1 PlanZagospU mieści się również bierna forma zachowania względem nieruchomości, polegająca na powstrzymywaniu się od działań na takiej nieruchomości, które są jednak potencjalnie możliwe, bo prawnie dopuszczalne. Dowodzono, że art. 37 ust. 1 PlanZagospU, narusza konstytucyjne prawo równości wobec prawa i równego traktowania przez władze publiczne, a także konstytucyjną zasadę sprawiedliwości społecznej, bowiem stawia właścicielkę nieruchomości położonej na terenie Gminy C., która opóźniła się w uchwaleniu nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w sytuacji gorszej, niż właścicieli tych nieruchomości, które leżą na terenach objętych ciągłością działań planistycznych gmin, a których przeznaczenie w poprzednim i nowym planie było identyczne jak przeznaczenie nieruchomości skarżącej. Gdyby nie kilkuletnia opieszałość Gminy C. w uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego, J.W. przysługiwałoby odszkodowanie na podstawie art. 36 ust. 3 PlanZagospU. W rezultacie, pogorszenie położenia prawnego właścicieli nieruchomości, determinowane przyczynami całkowicie od nich niezależnymi – termin uchwalenia dla danego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – należy uznać za niezgodne z zasadami sprawiedliwości społecznej, która wyraża również konieczność sprawiedliwego łączenia interesu ogółu i interesów jednostki.

W skardze wskazano też, że art. 37 ust. 1 PlanZagospU różnicuje pod względem ochrony prawa własności sytuację właścicieli nieruchomości przynależących do różnych wspólnot samorządowych, przyznając ochronę własności członkom tych wspólnot, które wywiązały się należycie ze swych obowiązków planistycznych, a odmawiając takiej ochrony członkom wspólnot zaniedbujących te obowiązki. Celem wprowadzenia art. 36 ust. 3 PlanZagospU jest ochrona właściciela nieruchomości przed negatywnymi skutkami zmian planistycznych obejmujących obniżenie jej wartości, przepis ten wiąże określony w nim skutek z niemożnością uzyskania przez właściciela dodatkowych korzyści w razie zbycia przysługującego mu prawa do nieruchomości, której wartość na skutek zmian planistycznych uległa obniżeniu. Ochrona przyznana tym przepisem powinna być równa dla wszystkich właścicieli nieruchomości, którzy doznali uszczerbku majątkowego w postaci rzeczywistego obniżenia wartości nieruchomości w związku ze zmianą lub uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Orzeczenie TK

Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że zakwestionowana regulacja w sposób nieuprawniony różnicuje sytuację prawną i faktyczną właścicieli nieruchomości w dochodzeniu odszkodowania za szkodę w postaci obniżenia wartości nieruchomości powstałą na skutek działań planistycznych gminy. Zdaniem Trybunału, obowiązujące przepisy bez racjonalnego celu prowadzą do zróżnicowania sytuacji właścicieli nieruchomości w zależności od tego, czy władze danej gminy utrzymały ciągłość planistyczną, czy też doprowadziły do powstania tzw. luki planistycznej. Rozwiązanie takie nie służy bowiem realizacji czy ochronie założonego wyraźnie przez ustawodawcę interesu jednostki lub interesu publicznego, zróżnicowania tego nie da się też usprawiedliwić zasadami i wartościami konstytucyjnymi. W rezultacie stosowanie przez sądy kryterium faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości może bezzasadnie prowadzić do pozbawienia właściciela nieruchomości odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości, które nastąpiło na skutek zaniechań planistycznych gminy.

Wyrok TK z 22.5.2019 r., SK 22/16

Ocena artykułu:
Oceniono 0 razy
Oceniłeś już ten artykuł.
Artykuł został oceniony.
Podziel się ze znajomymi
Artykuł:
Niekonstytucyjne obniżenie wartości nieruchomości w okresie tzw. luki planistycznej
Do:
Od:
Wiadomość:
Zaloguj się lub zarejestruj, aby dodać komentarz.
 
Wyrok V CSK 283/10
Obliczanie terminu przedawnienia roszczenia o zachowek
Zamów
 

Prenumerata

Moduł tematyczny