Z dniem 1.7.2022 r. utraciły moc przepisy ustawy z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego¹. Z tym samym dniem weszły w życie przepisy jej następczyni, tj. ustawy z 20.5.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym².

Przepisy OchrNabDFGU mają na celu, niezależnie od uzupełnienia i doprecyzowania dotychczasowych obowiązujących regulacji, zapewnić bardziej efektywną ochronę nabywców w stosunku do deweloperów, w tym jako najważniejsze, zapobiec powstaniu sytuacji, w której nastąpi utrata przez nabywców środków pieniężnych wpłacanych przez nich na mieszkaniowe rachunki powiernicze.

Poniżej najistotniejsze kwestie dotyczące przepisów ­OchrNabDFGU.

Rozszerzony zakres stosowania – nie tylko dla lokali mieszkalnych oraz domu jednorodzinnego

Ustawa, w stosunku do swojej poprzedniczki, przewiduje szerszy katalog umów, do których będą miały zastosowanie jej przepisy.

Ustawa bowiem będzie stosowana w odniesieniu do każdej umowy o charakterze zobowiązaniowym, zawartej pomiędzy deweloperem a nabywcą, na podstawie której będzie istniało zobowiązanie dewelopera do ustanowienia na rzecz nabywcy praw określonych w art. 2 ust. 1 ­OchrNabDFGU (w tym odrębnej własności lokalu mieszkalnego).

OchrNabU w praktyce stosuje się do umów mających za przedmiot lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, przy czym w przypadku lokalu mieszkalnego tylko do takiego, który znajduje się w budynku, w odniesieniu do którego nie została wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, zaś w przypadku domów jednorodzinnych – tylko takich, w stosunku do których nie zostało złożone organowi nadzoru budowlanego zawiadomienie o zakończeniu budowy. Przepisy OchrNabDFGU znajdą zastosowanie również do umów zobowiązaniowych, o ile dotyczą ustanowienia praw określonych w jej art. 2 ust. 1, zawieranych po zakończeniu budowy oraz w sytuacji, kiedy została wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie.

Kolejną zmianą w stosunku do OchrNabU ustawy jest to, że przepisy OchrNabDFGU dotyczą także umów, w których deweloper zobowiązuje się do wybudowania lokali użytkowych.

Większy zakres informacji (dokumentów) wymaganych od dewelopera

W celu zwiększenia bezpieczeństwa nabywców przepisy OchrNabDFGU rozszerzają dotychczasowy zakres dokumentów, które powinny być udostępnione nabywcy przez dewelopera; dotyczy to m.in. takich dokumentów jak decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, zaświadczenie o samodzielności lokalu, akt ustanowienia odrębnej własności lokalu.

Prospekt informacyjny

Na mocy przepisów OchrNabDFGU deweloper będzie miał obowiązek doręczyć nabywcy prospekt informacyjny przed zawarciem umowy:

• rezerwacyjnej;
• deweloperskiej;
• dotyczącej ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę;
• dotyczącej wybudowania domu jednorodzinnego oraz przeniesienia na nabywcę własności takiego domu lub udziału we współwłasności nieruchomości, na której taki budynek jest posadowiony, z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości;
• dotyczącej przeniesienia na nabywcę własności takiego domu lub udziału we współwłasności nieruchomości, na której taki budynek jest posadowiony, z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości.

Prospekt informacyjny powinien zawierać m.in. następujące informacje:

• dane identyfikacyjne dewelopera i jego doświadczenie;
• informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym dotyczące gruntu, zagospodarowania przestrzennego terenu, budynku;
• warunki odstąpienia od umowy;
• cenę oraz powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Prospekt ten powinien zostać doręczony nieodpłatnie, na trwałym nośniku. Stanowi on, wraz z innymi załącznikami, integralną część umów zawieranych pomiędzy nabywcą a deweloperem, o których mowa w punktach powyżej.

W przypadku zmiany danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach deweloper jest obowiązany doręczyć informację o zmianie w terminie umożliwiającym zapoznanie się przez nabywcę z jej treścią przed zawarciem umowy, o której mowa w punktach powyżej.

Brak sporządzenia prospektu informacyjnego, pomimo podania przez dewelopera do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami stosownych umów (tzw. rozpoczęcie sprzedaży), będzie się wiązał z obowiązkiem zapłaty grzywny. Odpowiednie sankcje, w tym nawet karę pozbawienia wolności do lat 2, przewidziano w OchrNabDFGU również w przypadku podania w prospekcie nieprawdziwych informacji lub zatajenia prawdziwych informacji lub danych.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Deweloper będzie zobowiązany odprowadzać składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który w przypadku upadku dewelopera ma niwelować ryzyko utraty przez nabywców środków finansowych zdeponowanych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych.

Rachunek powierniczy

Rachunek powierniczy to rachunek należący do dewelopera, służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej lub innych umowach określonych w OchrNabDFGU.

OchrNabDFGU wprowadza zmiany w stosunku do ­OchrNabU w zakresie wypłaty na rzecz dewelopera środków, które są gromadzone na rachunkach powierniczych. Głównie dotyczy to otwartych rachunków powierniczych. Weryfikacja postępów prac, tak jak dotychczas, jest obowiązkiem banku prowadzącego rachunek powierniczy, natomiast zmiany mają na celu doprecyzować zakres tej kontroli. W ramach tej kontroli bank będzie zobowiązany do weryfikacji m.in. tego, czy deweloper uregulował swoje zobowiązania względem wykonawców i podwykonawców oraz czy nie zwleka z zapłatą podatków i składek na ubezpieczenie społeczne.

Wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

W celu zapewnienia skuteczniejszej ochrony praw nabywców przepisy OchrNabDFGU przewidują tzw. domniemanie uznania wad oraz prawo do odmowy odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z uwagi na:

• istnienie istotnych wad,
• odmowę dewelopera do uznania tych wad w protokole odbioru.

Deweloper będzie miał tzw. trzy podejścia, o których mowa poniżej, w przypadku ujawnienia się wad w trakcie odbioru:

• jeżeli deweloper nie usunie wad w terminie, ma wskazać inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia;
• gdy deweloper nie usunie wad oraz nie wskaże terminu usunięcia wad, nabywca wyznacza nowy termin na ich usunięcie, przy czym po bezskutecznym upływie takiego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera;
• jeśli deweloper uznał w protokole wadę istotną, po bezskutecznym upływie terminu na jej usunięcie nabywca może odstąpić od umowy.

W przypadku odmowy dokonania odbioru przez nabywcę należy wskazać nowy termin odbioru, który strony ustalają w taki sposób, aby deweloper miał możliwość usunięcia wady przed ponownym odbiorem. Odmowa odbioru ze względu na wadę istotną w przypadku powtórnego odbioru wymaga przedstawienia opinii rzeczoznawcy budowlanego. Jeśli opinia wykaże istnienie wady istotnej – nabywca może odstąpić od umowy, a deweloper ponosi koszty związane z wydaniem odpowiedniej opinii rzeczoznawcy. Natomiast jeżeli opinia nie wykaże istnienia wady istotnej – koszt wydania opinii ponosi nabywca.

W przypadku wystąpienia wad nieistotnych nabywca będzie miał możliwość usunięcia ich na koszt dewelopera.

Marcin Jasiński - radca prawny, Partner w Kancelarii RKKW

Pola Sarnowska-Ricci - prawnik, Kancelaria RKKW

---

1. T. jedn.: Dz.U. z 2021 r. poz. 1445 ze zm.; dalej jako: OchrNabU.

2. Dz.U. poz. 1177; dalej jako: OchrNabDFGU.