Opodatkowanie odpłatnego zbycia gruntów objętych „dekretem Bieruta”

Monitor Podatkowy | 6/2013
Moduł: nieruchomości, prawo podatkowe
Krzysztof Modzelewski, Karol Szelągowski

W artykule omówiono zasady opodatkowania odpłatnego zbycia gruntów objętych dekretem z 26.10.1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. z 21.11.1945 r. Nr 50, poz. 279, ze zm.). Odpłatne zbycie przez osobę fizyczną nieruchomości, części nieruchomości lub udziału w nich oraz określonych praw majątkowych do nieruchomości (w tym prawa wieczystego użytkowania gruntu), w ciągu 5 lat, począwszy od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie, jeśli nie jest to dokonywane w ramach działalności gospodarczej, powoduje, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm., dalej: PDOFizU), obowiązek zapłaty 19% podatku od uzyskanego dochodu. Przy odpłatnym zbyciu nieruchomości do końca 2012 r. opodatkowaniu podlegają więc dochody osiągnięte ze zbycia nieruchomości lub praw majątkowych do nieruchomości wybudowanych lub nabytych po 31.12.2006 r. W praktyce z reguły nie ma problemu z określeniem daty wybudowania lub nabycia nieruchomości lub praw majątkowych do nieruchomości. Wątpliwości co do daty nabycia mogą jednak powstać w przypadku zbywania nieruchomości położonych na terenie m.st. Warszawy, objętych tzw. dekretem Bieruta. Chodzi o dekret z 26.10.1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. z 21.11.1945 r. Nr 50, poz. 279, ze zm., dalej: dekret). Zgodnie z art. 1 dekretu, w celu przeprowadzenia odbudowy stolicy i dalszej jej rozbudowy, w szczególności zaś szybkiego dysponowania terenami i właściwego ich wykorzystania, wszelkie grunty na obszarze m.st. Warszawy przeszły, z dniem wejścia w życie dekretu, na własność gminy m.st. Warszawy. Natomiast w myśl art. 5 budynki oraz inne przedmioty znajdujące się na gruntach przechodzących na własność m.st. Warszawy pozostały własnością dotychczasowych właścicieli (do 31.7.1985 r. obowiązywał art. 8 dekretu, zgodnie z którym w razie nieprzyznania dotychczasowemu właścicielowi gruntu wieczystej dzierżawy lub prawa zabudowy wszystkie budynki, położone na gruncie, przechodziły na własność gminy, która obowiązana była wypłacić właścicielowi ustalone na podstawie art. 9 odszkodowanie za budynki nadające się do użytkowania lub naprawy). Zgodnie z art. 7 dekretu dotychczasowy właściciel gruntu lub następcy prawni mogli w ciągu 6 miesięcy od dnia jego objęcia przez gminę zgłosić wniosek o przyznanie na gruncie prawa wieczystej dzierżawy (obecnie prawa wieczystego użytkowania), z czynszem symbolicznym, lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną. Gmina była zobowiązana uwzględnić wniosek, jeżeli korzystanie z gruntu przez dotychczasowego właściciela dało się pogodzić z jego przeznaczeniem według planu zabudowania. W razie uwzględnienia wniosku gmina miała ustalić, czy przekazanie gruntu nastąpi tytułem wieczystej dzierżawy, czy na prawie zabudowy, oraz określić warunki zawarcia umowy. W przypadku nieuwzględnienia wniosku gmina była zobowiązana zaoferować uprawnionemu – w miarę posiadania zapasu gruntów – na tych samych warunkach dzierżawę wieczystą gruntu równej wartości użytkowej bądź prawo zabudowy na takim gruncie. W razie niezgłoszenia wniosku, przewidzianego w ust. 1, lub nieprzyznania z jakichkolwiek innych przyczyn dotychczasowemu właścicielowi wieczystej dzierżawy albo prawa zabudowy gmina obowiązana była wypłacić odszkodowanie w myśl art. 9. Zgodnie z art. 9 dekretu odszkodowanie miało być wypłacone w „miejskich papierach wartościowych”, które jednak nigdy nie zostały wyemitowane. W praktyce z uprawnienia do nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu w zamian za utraconą własność skorzystało wiele osób. Osoby te nie mają problemu dopóty, dopóki nie postanowią ich odpłatnie zbyć. Z podatkowego punktu widzenia jest istotne, co zostanie poniżej wykazane, czy prawo to zostało ustanowione na rzecz pierwotnych właścicieli lub ich spadkobierców, czy też na rzecz osób, które nabyły roszczenie do ustanowienia tego prawa od pierwotnych właścicieli lub ich spadkobierców. Problem się nie pojawia, jeśli prawo wieczystego użytkowania gruntu rekompensujące utratę prawa własności gruntu zostało ustanowione przez m.st. Warszawę wcześniej niż 5 lat wstecz, począwszy od końca roku nabycia (przy zbyciu do końca 2012 r. – przed 1.1.2007 r.). Zbycie takiego prawa nie podlega wtedy opodatkowaniu, ponieważ od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, upłynęło 5 lat. Okazuje się jednak, że w niektórych przypadkach obowiązek podatkowy nie wystąpi, mimo że odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat, począwszy od końca roku, w którym zostało ustanowione prawo wieczystego użytkowania gruntu rekompensujące utratę prawa jego własności. Zagadnienie to rozpatrzymy na przykładzie sprzedaży (odpłatnego zbycia) w 2013 r. prawa wieczystego użytkowania nabytego po 31.12.2007 r. na podstawie art. 7 dekretu. Dokonamy tego oddzielnie dla przypadku, gdy prawo to zostało ustanowione na rzecz pierwotnych właścicieli lub ich spadkobierców oraz gdy zostało ustanowione na rzecz osób, które nabyły roszczenie do ustanowienia tego prawa od pierwotnych właścicieli lub ich spadkobierców. Pierwszy przypadek komplikuje się, jeśli prawo wieczystego użytkowania gruntu w trybie art. 7 dekretu zostało ustanowione, począwszy od 1.1.2008 r., ale na rzecz spadkobiercy, który nabył spadek przed tą datą. Sama PDOFizU nie definiuje [...]