Zachęta do zawarcia umowy najmu biura a VAT

Naczelny Sąd Administracyjny

A A A

Samo zawarcie przez najemcę umowy najmu, z jednoczesną płatnością otrzymaną od wynajmującego, jeżeli nie towarzyszą mu inne działania lub zaniechania najemcy, nie stanowi świadczenia usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.Wyrok NSA z z 2.7.2013 r., I FSK 1218/12

Spółka jest właścicielem biurowca w Warszawie. W ramach swojej działalności gospodarczej wynajmuje przestrzeń biurową, głównie na podstawie wieloletnich umów najmu. Najemcami są co do zasady podatnicy VAT.

W wyniku negocjacji umowy najmu (pierwszej lub kolejnej umowy z określonym najemcą) spółka zobowiązana jest do wypłaty najemcy określonej kwoty. Kwota ta stanowi zachętę dla tego najemcy do zawarcia negocjowanej umowy najmu.

Na tle tak przedstawionego stanu faktycznego spółka miała wątpliwości, czy wypłacona najemcy kwota zachęty do zawarcia umowy najmu stanowi wynagrodzenie za usługę podlegającą opodatkowaniu VAT oraz czy spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z faktury wystawionej przez najemcę, dokumentującej zapłatę kwoty zachęty.

Minister finansów w interpretacji indywidualnej uznał, że wypłacona przez spółkę kwota zachęty do zawarcia umowy najmu stanowi wynagrodzenie za usługę w rozumieniu przepisów o VAT. Jednocześnie minister finansów wskazał, iż spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z wystawionej przez najemcę faktury, pod warunkiem spełnienia przez nią przesłanek pozytywnych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: VATU).

Spółka nie zgodziła się z takim stanowiskiem i po nieskutecznym wezwaniu Ministra Finansów do usunięcia naruszenia prawa wystąpiła ze skargą na powyższą interpretację do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej: WSA). W skardze spółka podkreśliła m.in., iż jej zdaniem interpretacja nie zawierała pełnej oceny prawnej jej stanowiska, jak również niedostatecznie wyjaśniono w niej przesłanki podjęcia przedmiotowego rozstrzygnięcia. Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że skarga jest zasadna. Sąd przeprowadził analizę pojęcia „świadczenie usług” na gruncie przepisów o VAT oraz powołał orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE). Na tej podstawie WSA uznał, że jednorazowa wypłata kwoty zachęty do zawarcia pierwszej lub kolejnej umowy najmu nie stanowi wynagrodzenia za czynność opodatkowaną VAT. W konsekwencji spółce nie przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego z faktury wystawionej przez najemcę dokumentującej wypłatę tej kwoty.

Na powyższe rozstrzygnięcie skargę do NSA złożył Minister Finansów wskazując, iż jego zdaniem wypłata przedmiotowej kwoty stanowi wynagrodzenie za usługę w rozumieniu przepisów o VAT. Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, samo bowiem zawarcie umowy najmu, w przypadku gdy nie towarzyszą mu inne działania lub zaniechania najemcy, nie może zostać uznane za świadczenie usług w rozumieniu VAT. Naczelny Sąd Administracyjny zwrócił również uwagę, tak jak to wcześniej uczynił WSA, że podobne stanowisko zostało zaprezentowane przez TSUE w jednym z wyroków dotyczącym analogicznej kwestii.

Komentarz

Moim zdaniem należy zgodzić się z rozstrzygnięciem NSA. Znajduje ono oparcie zarówno w przepisach VATU, jak i w orzeczeniu TSUE z 9.10.2001 r., C-409/98, w sprawie Commissioners of Customs & Excise v. Mirror Group plc.

Należy zauważyć, że opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W przedmiotowej sprawie wypłatę kwoty zachęty w oczywisty sposób nie można uznać za wynagrodzenia za dostawę towarów. Z kolei świadczenie usług może stanowić zarówno działanie danego podmiotu (rodzaj aktywności), jak i zaniechanie (np. tolerowanie). W konsekwencji wypłata kwoty zachęty stanowiłaby wynagrodzenie za świadczenie usług, tylko w przypadku gdy po stronie najemcy wystąpiłoby jakiekolwiek działanie lub zaniechanie (determinujące istnienie usługi), co jak wskazano w stanie faktycznym, nie nastąpiło. Najemca nie zobowiązywał się bowiem do żadnej aktywności bądź zaniechania czy znoszenia określonych stanów rzeczy w zamian za tę kwotę.

W tym kontekście warto przywołać tezę 26 powoływanego przez WSA i NSA wyroku C-409/98. Trybunał uznał w niej bowiem, że najemca, który zobowiązuje się, nawet w zamian za wypłatę wynagrodzenia przez właściciela nieruchomości, wyłącznie, by zostać najemcą i płacić czynsz, nie świadczy usług na rzecz właściciela tej nieruchomości. Gdyby jednak najemca na przykład pozwolił właścicielowi nieruchomości na używanie swego wizerunku (loga) jako kluczowego najemcy, co z kolei miałoby wpływ na zawieranie umów najmu z innymi najemcami, wypłata kwoty zachęty mogłaby stanowić wynagrodzenie za świadczenie usług.

Na marginesie warto nadmienić, że moim zdaniem organy podatkowe dość często determinują istnienie czynności podlegających opodatkowaniu VAT na podstawie dokonywanych przez podatników wypłat lub przelewów. Innymi słowy, organy podatkowe co do zasady uznają, że skoro wypłacana jest określona kwota, to należy ją uznać za wynagrodzenie za dostawę towarów lub świadczenie usług. Tymczasem ustalenie, czy nastąpiła dostawa towarów lub świadczenie usług, powinno być dokonywane na podstawie definicji tych pojęć zawartych w VATU.

Opracowanie i komentarz: Jakub Gędłek, starszy konsultant

Ocena artykułu:
Oceniono 0 razy
Oceniłeś już ten artykuł.
Artykuł został oceniony.
Podziel się ze znajomymi
Artykuł:
Zachęta do zawarcia umowy najmu biura a VAT
Do:
Od:
Wiadomość:
Zaloguj się lub zarejestruj, aby dodać komentarz.
 
Wyrok V CSK 283/10
Obliczanie terminu przedawnienia roszczenia o zachowek
Zamów
 

Prenumerata

Moduł tematyczny