„Pierwsza” decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dotycząca działki (…)„przesądziła”, że są to grunty przeznaczone pod zabudowę, stąd późniejszy podział tej działki na działki mniejsze nie mógł zmienić charakteru budowlanego tego terenu.
Wyrok NSA z 11.10.2018 r., I FSK 1396/16
Podatnik w trybie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej zapytał o stawkę VAT przy zbyciu działek wydzielonych z działki objętej decyzją o warunkach zabudowy (dalej: decyzja WZ). Decyzja WZ pozwalała na wybudowanie na działce zespołu czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Podatnik nie rozpoczął inwestycji objętej decyzją WZ, lecz dokonał podziału działki na 4 mniejsze. Wydzielone, niezabudowane działki nie były ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP), jak również nie były objęte decyzjami WZ.
Podatnik przedstawił stanowisko, zgodnie z którym nowo powstałe działki nie mieszczą się w definicji terenu budowlanego (w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, dalej: VATU, terenem budowlanym są wyłącznie grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z MPZP, a w przypadku braku MPZP – zgodnie z decyzją WZ). Ich zbycie będzie korzystało ze zwolnienia z VAT przewidzianego dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane (art. 43 ust. 1 pkt 9 VATU).
Odmiennego zdania był organ podatkowy, który m.in. na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.) argumentował, że decyzja WZ dla działki dzielonej obowiązuje również dla działek wydzielonych. Uznał, że pojęcie terenu jest pojęciem szerszym niż działka, a zmiana w numeracji ewidencyjnej działek nie może skutkować koniecznością wydania nowej decyzji WZ w odniesieniu do tego samego terenu w sprawie tych samych warunków zabudowy. Wydzielone działki pozostają zatem, zdaniem organu, terenem budowlanym, stąd ich sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu 23% VAT.
Podatnik zaskarżył uzyskaną interpretację do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej: WSA). W ocenie WSA podział nieruchomości skutkuje pojawieniem się odrębnego przedmiotu obrotu cywilnoprawnego o nowych parametrach (np. granice, dostęp do dróg publicznych, linia zabudowy). Dlatego też w opinii WSA skoro przestał istnieć przedmiot wcześniejszej decyzji WZ (tj. działka przed podziałem), to wydzielone działki utraciły charakter budowlany do celów VAT.
Sprawę ostatecznie rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: NSA) w orzeczeniu I FSK 1396/16. Orzekł, że decyzja WZ jest aktem administracyjnym, przez który następuje określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu w przypadku braku MPZP. Decyzja ta stanowi o przeznaczeniu określonego w niej gruntu pod zabudowę. Zatem działki po podziale nadal będą gruntami przeznaczonymi pod zabudowę, zgodnie z decyzją WZ.
Komentarz
Kluczowa dla rozstrzygnięcia komentowanej sprawy była ocena, czy decyzja WZ wydana dla działki przed podziałem może przesądzać o charakterze budowlanym nowo powstałych działek (dla których nie wydano odrębnych decyzji WZ). Niewątpliwie odpowiedzi w tym zakresie należy poszukiwać w regulacjach ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Naczelny Sąd Administracyjny, rozpatrując sprawę, wskazał jednak wyraźnie na autonomię prawa podatkowego. Na gruncie VATU, zdaniem NSA, pierwsza decyzja WZ wydana dla działki przed podziałem przesądziła już o tym, że zbywane działki są gruntami przeznaczonymi pod zabudowę. Późniejszy podział działki na działki mniejsze nie mógł już zmienić charakteru budowlanego tego terenu. Jednocześnie dodał, że przyjęcie odmiennego stanowiska mogłoby prowadzić do nadużyć, ponieważ podatnicy dzieliliby teren tylko po to, aby móc skorzystać ze zwolnienia z VAT.
W tożsamy sposób NSA wypowiedział się w wyroku z 17.5.2018 r., I FSK 1600/16. Niemniej jednak odmienne stanowisko w tej kwestii NSA zaprezentował w orzeczeniu z 6.7.2018 r., I FSK 1904/16.
Komentowany wyrok potwierdza, że ustalenie właściwej stawki VAT dla sprzedaży nieruchomości niezabudowanej może budzić wiele wątpliwości. Istotne będzie więc każdorazowe poszukiwanie historii zbywanej działki (w szczególności pod kątem ustalenia, czy działka znajduje się na terenie, dla którego wydano kiedyś decyzję WZ), jak również zweryfikowanie, czy dokonany podział umożliwiał zagospodarowanie nowo powstałych działek zgodnie z wcześniejszą decyzją WZ.
Opracowanie i komentarz: Dominika Kłopotowska, starszy konsultant, doradca podatkowy
Komentarze przygotowali eksperci z PwC |  |
