Skutki podatkowe na gruncie VATU sprzedaży na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego prawa własności gruntu

A A A

W przypadku sprzedaży na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego prawa własności gruntu za czynność opodatkowaną należy uznać dostawę użytkowania wieczystego gruntu, a nie nabycie prawa własności tego gruntu, jako nabycie prawa do rozporządzania gruntem jak właściciel. Natomiast za podstawę opodatkowania, w zależności od dnia ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, należy uznać całość wynagrodzenia należnego, czyli wszystko to, co stanowi zapłatę za ustanowienie tego prawa, z uwzględnieniem poniesionych już przez użytkownika wieczystego opłat.

Wyrok WSA w Szczecinie z 14.2.2018 r., I SA/Sz 1088/17

Gmina we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wskazała, że jest właścicielem nieruchomości, położonych na jej terenie. W związku z tym ustanawia prawa użytkowania wieczystego gruntów na rzecz osób fizycznych i prawnych. Z tego tytułu gmina pobiera od użytkowników wieczystych pierwszą opłatę oraz opłaty roczne. Użytkownik wieczysty uiszcza właścicielowi gruntu opłatę roczną przez cały czas trwania użytkowania.

Gmina realizuje wnioski o sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowych, dokonując sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu w trybie art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podlegające sprzedaży nieruchomości są zabudowane, a budynki stanowią przedmiot odrębnej własności.

Cenę nieruchomości gmina ustala na podstawie jej wartości – stanowi ona różnicę pomiędzy wartością nieruchomości a wartością prawa użytkowania wieczystego zgodnie z wyceną rzeczoznawcy majątkowego. Następnie od ceny sprzedaży zostaje udzielona bonifikata.

W związku z powyższym, w odniesieniu do gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste po 30.4.2004 r., gmina zadała pytanie, czy żądana do zwrotu kwota zwaloryzowanej bonifikaty w związku ze sprzedażą nieruchomości gruntowej użytkownikowi wieczystemu podlega opodatkowaniu VAT. Zapytała także, czy uiszczenie przez użytkownika wieczystego różnicy pomiędzy wartością nieruchomości a wartością prawa użytkowania wieczystego będzie rodzić po stronie zbywcy powstanie obowiązku podatkowego w VAT.

Gmina stanęła na stanowisku, że kwota zwaloryzowanej bonifikaty nie podlega opodatkowaniu VAT, natomiast uiszczenie przez dotychczasowego użytkownika wieczystego kwoty należnej właścicielowi gruntu z tytułu jego sprzedaży nie jest ponowną dostawą towaru (gdyż dostawą było już oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste) ani inną czynnością objętą opodatkowaniem i w związku z tym nie rodzi po stronie zbywcy obowiązku podatkowego w VAT.

Dyrektor KIS uznał stanowisko gminy w tym zakresie za nieprawidłowe. Zdaniem organu w związku ze zbyciem prawa użytkowania wieczystego zmianie ulega bowiem jedynie kwota należna z tytułu dokonanego już przeniesienia władztwa nad gruntem. W sytuacji gdy VAT nie został rozliczony w całości, uiszczenie przez dotychczasowego użytkownika wieczystego różnicy pomiędzy wartością nieruchomości oraz wartością prawa użytkowania wieczystego powoduje powstanie obowiązku podatkowego w VAT do tej części należności. Organ stwierdził także, że skoro zwrot bonifikaty stanowi podniesienie kwoty należnej sprzedawcy, podlega on opodatkowaniu VAT.

Gmina wniosła skargę na interpretację do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecnie (dalej: WSA), który jednak przyznał rację Dyrektorowi KIS i oddalił skargę.

Komentarz

W komentowanym wyroku WSA stwierdził, że w przypadku sprzedaży gruntu na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego czynnością opodatkowaną jest wcześniejsza dostawa użytkowania wieczystego gruntu, nie zaś nabycie prawa własności tego gruntu, jako nabycie prawa do rozporządzania gruntem jak właściciel. Jak wskazał sąd, podstawą opodatkowania w tym przypadku będzie całość należnego wynagrodzenia, także z uwzględnieniem poniesionych już przez użytkownika wieczystego opłat. Zdaniem sądu konieczność zapłaty przez dotychczasowego użytkownika wieczystego ceny jest w istocie zapłatą z tytułu dokonanej już wcześniej dostawy w postaci ustanowionego prawa użytkowania wieczystego, która nie została opłacona.

Stanowisko wyrażone przez sąd jest wskazówką, w jaki sposób powinna zostać wyliczona podstawa opodatkowania w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego. Obejmie ona nie samą cenę sprzedaży nieruchomości – należy uwzględnić w niej także wcześniejsze wpłaty z tytułu użytkowania wieczystego

W komentowanym wyroku sąd opiera swoje stanowisko przede wszystkim o zdanie wyrażone przez Naczelny Sąd ­Administracyjny (dalej: NSA) w wyroku z 7.12.2017 r. (I FSK 1199/15). W wyroku tym NSA wskazał, że wykup nieruchomości przez użytkownika wieczystego po zakończeniu użytkowania wieczystego nie jest odrębną dostawą towarów w stosunku do wcześniejszej czynności ustanowienia użytkowania wieczystego, ale jest zdarzeniem, które powoduje przyspieszenie momentu powstania obowiązku podatkowego.

Sąd, opierając swoje stanowisko na przytoczonym wyżej wyroku NSA, wskazał, że podobnie jak płatność, także obowiązek podatkowy z tytułu ustanowionego prawa użytkowania wieczystego został rozłożony w czasie, do dnia otrzymania całości należności z tytułu ustanowionego prawa użytkowania wieczystego – jest zatem uzależniony od okresu, na jaki grunt został oddany w użytkowanie wieczyste. Natomiast w przypadku sprzedaży gruntu na rzecz użytkownika wieczystego obowiązek podatkowy realizuje się od razu w całości.

W komentowanym wyroku WSA przyjął wcześniejsze stanowisko NSA jako własne – w związku z tym można dostrzec kształtowanie się w tym zakresie linii orzeczniczej, zgodnie z którą sądy będą zrównywać opłaty roczne pobierane z tytułu użytkowania wieczystego z jednorazową wpłatą z tytułu nabycia własności gruntu przez użytkownika wieczystego, jako wynagrodzenie za to samo świadczenie – dostawę użytkowania wieczystego. Wyrok nie jest prawomocny.

 

Opracowanie i komentarz: Olga Nasiłowska, associate



Komentarze przygotowali eksperci z PwC

Ocena artykułu:
Oceniono 0 razy
Oceniłeś już ten artykuł.
Artykuł został oceniony.
Podziel się ze znajomymi
Artykuł:
Skutki podatkowe na gruncie VATU sprzedaży na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego prawa własności gruntu
Do:
Od:
Wiadomość:
Zaloguj się lub zarejestruj, aby dodać komentarz.
 
Wyrok V CSK 283/10
Obliczanie terminu przedawnienia roszczenia o zachowek
Zamów
 

Prenumerata

Moduł tematyczny