Skala najmu przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej

A A A

Nie sposób podważyć argumentacji organu, iż podjęcie przez stronę decyzji o rozpoczęciu działalności o tak znacznych rozmiarach musiało być poprzedzone założeniem o jej powtarzalnym i trwałym charakterze; trudno bowiem przyjąć, aby wnioskodawca, budując budynek, zawierający w sumie 20 lokali mieszkalnych oraz 1 lokal użytkowy założył jedynie ich okazjonalny wynajem. Niewątpliwie także celem, jaki przyświecał stronie przy uruchomieniu takiej działalności, musiało być uczynienie z niej stałego źródła dochodu – w przeciwnym bowiem przypadku posiadane oszczędności mógł przechowywać na lokatach bankowych lub inwestować w inny sposób niewymagający podjęcia tego rodzaju aktywnej działalności mającej znamiona profesjonalnego świadczenia usług wynajmu.

Wyrok WSA w Opolu z 8.8.2018 r., I SA/Op 191/18

 

Sprawa dotyczyła podatnika, który ze zgromadzonych oszczędności wybudował budynek, w którym znajduje się 20 lokali mieszkalnych przeznaczonych na cele mieszkaniowe oraz jeden lokal użytkowy. W przyszłości podatnik planuje przeznaczyć część mieszkań na cele mieszkaniowe rodziców, teściów oraz swoich dzieci. Obecnie jednak lokale wynajmowane są osobom fizycznym. Podstawowym źródłem dochodów podatnika są przychody uzyskiwane z prowadzonego gospodarstwa rolnego. Przychody uzyskiwane z najmu stanowią dodatkowe źródło dochodu podatnika.

Podatnik wystąpił o wydanie interpretacji indywidualnej w celu potwierdzenia, że przychody uzyskiwane z najmu zaliczane są do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku od osób fizycznych (dalej: PDOFizU), tj. najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, w konsekwencji czego przychody te mogą zostać opodatkowane jako najem prywatny, o którym mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, tj. wg stawki 8,5% (od przychodów ewidencjonowanych).

We wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej podatnik wskazał, że nie prowadzi zarejestrowanej pozarolniczej działalności gospodarczej, w związku z czym wykorzystywana do najmu nieruchomość nie stanowi majątku związanego z działalnością gospodarczą, ale stanowi jego majątek prywatny. Dodatkowo wskazał, że wszystkie sprawy związane z najmem lokali, takie jak naprawy, pobór czynszu, zawieranie umów, poszukiwanie najemców wykonuje osobiście, co zdaniem podatnika, świadczy o braku specjalnej struktury służącej do najmu lokali. Zdaniem podatnika ogół tych okoliczności sprawia, że wynajem lokali nie stanowi czynności wykonywanych w ramach działalności gospodarczej, w konsekwencji czego jest

 

on uprawniony do rozliczania się zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Organ uznał stanowisko podatnika za niepra­widłowe.

 

Sprawa trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (dalej: WSA), który podtrzymał stanowisko organu podatkowego. Zdaniem sądu organ prawidłowo wskazał, że już samo podjęcie decyzji inwestycyjnej, a następnie decyzji o rozpoczęciu wynajmu o tak znacznych rozmiarach, z góry zakładało jego trwały, zorganizowany oraz zarobkowy charakter. Sąd argumentował, iż skala najmu sama w sobie dowodzi, że nie może być on wykonywany bez podjęcia systematycznych, uporządkowanych działań, angażujących w znacznym stopniu czas i środki podatnika. Ponadto, w ocenie WSA, działalność gospodarcza jest zjawiskiem obiektywnym, na które składa się ciąg zdarzeń faktycznych, stąd co do oceny odnośnie jej zaistnienia nie przesądza brak formalnego zarejestrowania działalności gospodarczej, ale spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 5a ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, tj.:

(i) zarobkowy charakter,

(ii) wykonywanie w sposób ciągły oraz

(iii) zorganizowany.

W świetle rozpatrywanego w sprawie stanu faktycznego WSA orzekł, że podatnik spełnia te przesłanki, w związku z czym prowadzenie najmu stanowi działalność gospodarczą, z której przychody powinny być opodatkowane na zasadach ogólnych według skali progresywnej.

Komentarz

Ustawa o podatku od osób fizycznych umożliwia podatnikom rozliczanie przychodów z najmu przy zastosowaniu zryczałtowanego podatku dochodowego. Możliwość ta jest dla podatników dość atrakcyjna, ze względu na niską stawkę, która co do zasady wynosi 8,5%, oraz uproszczoną formę obliczania podatku dochodowego. Jednocześnie możliwość ta jest wyłączona dla przychodów uzyskiwanych z najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Konsekwentnie dla komentowanej sprawy kluczowe było rozstrzygnięcie, czy dokonywany przez podatnika wynajem lokali stanowi czynności realizowane w ramach działalności gospodarczej, czy też nie. Z treści przepisów nie wynika w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między najmem prywatnym a najmem prowadzonym w sposób profesjonalny. Już sama definicja działalności gospodarczej jest na tyle ogólna, że pozostawia duże pole do jej interpretacji. Linia orzecznicza jest również niejednolita, przy czym wynika to bardziej ze zróżnicowania stanów faktycznych niż braku jednolitej interpretacji przepisów. Sądy są zgodne co do faktu, że do uznania najmu za działalność gospodarczą podatnik musi spełnić łącznie przesłanki wymienione w art. 5a ust. 1 pkt 6 PDOFizU, tj. prowadzić najem w celach zarobkowych w sposób zorganizowany i ciągły. Problem tkwi jednak w ocenie stanu faktycznego na tle przytoczonych przesłanek, gdyż w praktyce najem majątku osobistego, takiego jak nieruchomość, zazwyczaj również jest dokonywany w celach zarobkowych, w sposób ciągły i zorganizowany. W tym miejscu warto przytoczyć wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21.4.2017 r. (II FSK 845/15), zgodnie z którym aby uznać określoną działalność za działalność gospodarczą, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy nie jest ona zaliczana do innego źródła przychodu. Wówczas należy ją rozliczać na zasadach przewidzianych dla tego innego źródła przychodu. Orzeczenie NSA miało precedensowy wydźwięk, gdyż do tej pory sądy administracyjne nie analizowały podobnych spraw w kontekście pierwszeństwa klasyfikacji źródeł przychodu. Wyrok ten niestety nie został podniesiony przez żadną ze stron oraz sąd.

W komentowanej sprawie, dla organu podatkowego oraz WSA kluczowa była skala przedsięwzięcia oraz zarobkowa intencja budowy lokali mieszkalnych. Podatnik co prawda wskazał, że część lokali w przyszłości zostanie przeznaczona na cele osobiste, co stanowiło podnoszony w orzecznictwie argument za ryczałtem. Fakt ten być może przeważyłby szalę sprawy w stronę ryczałtu, gdyby nie skala najmu.

Warto zaznaczyć, że od 1.1.2018 r. została dokonana nowelizacja w zakresie stawki ryczałtu ewidencjonowanego dla przychodów z najmu. W nowym stanie prawnym stawka 8,5% ma zastosowanie do przychodów z tego źródła do limitu 100 000 zł. Do przychodu osiągniętego ponad limit ustawa wprowadziła nową stawkę w wysokości 12,5%.

 

Opracowanie i komentarz: Anna Zapotoczny-Woźniak, konsultant

 

Komentarze przygotowali eksperci z PwC

Ocena artykułu:
Oceniono 0 razy
Oceniłeś już ten artykuł.
Artykuł został oceniony.
Podziel się ze znajomymi
Artykuł:
Skala najmu przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej
Do:
Od:
Wiadomość:
Zaloguj się lub zarejestruj, aby dodać komentarz.
 
Wyrok V CSK 283/10
Obliczanie terminu przedawnienia roszczenia o zachowek
Zamów
 

Prenumerata

Moduł tematyczny