Zgody właścicieli lokali dotyczy tylko części wspólnej nieruchomości

Nieruchomości | 03 [115] marzec 2008

Sąd Najwyższy przesądził, że do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, na podjęcie których zgodzić się muszą wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej, należy przebudowa ściany nieruchomości wspólnej wymagająca uzyskania pozwolenia na budowę. Właściciele nie mogą natomiast...

W wyroku z 16.1.2008 r. (IV CSK 393/07) Sąd Najwyższy przesądził, że do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, na podjęcie których zgodzić się muszą wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej, należy przebudowa ściany nieruchomości wspólnej wymagająca uzyskania pozwolenia na budowę. Właściciele nie mogą natomiast zakazać uchwałą zmiany sposobu użytkowania lokalu należącego do członka wspólnoty.

Wyrok wydany został w sprawie, w której członkiem jednej ze wspólnot mieszkaniowych w Gdyni jest Wojskowa Agencja Mieszkaniowa – właściciel lokalu użytkowego na parterze budynku. Lokal ten był przez wiele lat wynajmowany na działalność handlową. Następnie WAM zawarła umowę najmu lokalu, na podstawie której został on przeznaczony na prowadzenie działalności gastronomicznej. Lokal wymagał przeprowadzenia prac adaptacyjnych m.in. w postaci zwiększenia otworów w ścianach zewnętrznych budynku. Właściciele pozostałych lokali sprzeciwiali się otworzeniu restauracji, w związku z czym podjęli uchwałę „w sprawie niewyrażenia zgody na przekształcenie lokalu handlowego na gastronomiczny i powstanie restauracji w budynku”. WAM zaskarżyła uchwałę do sądu. Sądy obu instancji nie uznały podnoszonych przez nią argumentów. Przyjęły, że w sprawie tej ma zastosowanie art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), zgodnie z którym czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu jest w szczególności udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Zgodnie zaś z art. 3 ust. 2 ww. ustawy nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie właścicielom lokali.

W art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali ustanowiono zasadę, że czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. W myśl art. 22 ust. 2 do podjęcia przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę i udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania stosownych umów.

Zdaniem sądów obu instancji w świetle tych przepisów właściciele mogli odmówić lub udzielić zgody na przekształcenie lokalu handlowego na gastronomiczny. Kwestionowana uchwała jest więc zgodna z prawem.

W skardze kasacyjnej WAM zarzucała naruszanie art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 5 przez błędną ich interpretację, a także art. 140 KC, określającego uprawnienia właściciela oraz 64 ust. 3 Konstytucji, który pozwala na ograniczenie prawa własności tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza to istoty prawa własności. Agencja twierdziła, że uchwała stanowi nieuzasadnioną, naruszającą wskazane przepisy ingerencję wspólnoty w uprawnienia właścicielskie jednego z jej członków.

Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. W ocenie SN w myśl art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali bez zgody wspólnoty wyrażonej w uchwale niedopuszczalna jest przebudowa nieruchomości wspólnej. Przebudową jest w świetle prawa budowlanego wybicie dodatkowych otworów w ścianach zewnętrznych, bo te należą do nieruchomości wspólnej. SN dostrzegł jednak, że w zaskarżonej uchwale nie ma nic o przebudowie. Dotyczy ona jedynie przekształcenia lokalu użytkowego członka wspólnoty w lokal gastronomiczny. Dodajmy, że w świetle art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy zgody właścicieli lokali wymaga zmiana przeznaczenia, ale części nieruchomości wspólnej (np. wspólnej suszarni), a nie lokalu innego właściciela.