Przedawnienie roszczeń z umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami

Wyrok SN z 12.1.2007 r., IV CSK 267/06

Monitor Prawniczy | 18/2008
Moduł: prawo cywilne, nieruchomości

Roszczenie wynikające z umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, pozostające w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej, podlega trzyletniemu przedawnieniu (art. 118 KC).

Wyrok SN z 12.1.2007 r., IV CSK 267/06

Z uzasadnienia:

Sąd Okręgowy w wyroku uchylającym nakaz zapłaty i oddalającym powództwo w całości ustalił, że dnia 1.7.2002 r. „P.W.m.b.H.” i „R.I.” S.A. zawarły umowę pośrednictwa, w której zleceniobiorca podjął się prowadzenia działań zmierzających do zawarcia przez zleceniodawcę umów kupna lub dzierżawy nieruchomości. Zleceniodawca zobowiązał się zapłacić zleceniobiorcy tytułem zaliczki na poczet wynagrodzenia kwotę stanowiącą równowartość 50 000 euro w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy. Strony dokonały wyboru prawa materialnego mającego zastosowanie do ewentualnego sporu, wskazując, że w takim przypadku zastosowanie będzie miał polski kodeks cywilny. W dniu 11.7.2002 r. powód dokonał przelewu kwoty 5021,80 euro na rzecz zleceniobiorcy. Dnia 24.7.2003 r. spółki „R.I.” oraz „E.” połączyły się, tworząc „R.M.”, spółkę z o.o. Sąd ustalił, że do strony powodowej wpłynęło pismo datowane na dzień 17.3.2004 r., podpisane nieczytelnie przez osobę „z upoważnienia” Andrzeja R. W piśmie tym jego autor przeprosił za brak zwrotu zaliczki w kwocie 50 000 euro i potwierdził zobowiązanie pozwanego do jej zwrotu, prosząc o rozłożenie świadczenia na raty ze względu na trudną sytuację finansową pozwanego. W dniu 14.11.2003 r. odbyło się nadzwyczajne zgromadzenie wspólników „R.M.”, na którym odwołano Andrzeja R. z funkcji członka zarządu tej spółki. Uchwała w tym przedmiocie została ujawniona w Krajowym Rejestrze Sądowym w dniu 15.1.2004 r. Pismem z 28.5.2004 r. powodowa spółka zażądała od pozwanej zwrotu zaliczki, lecz spotkała się z odmową.

W tak ustalonym stanie faktycznym sąd I instancji oddalił powództwo, uwzględniając podniesiony przez pozwaną zarzut przedawnienia, zgodnie z art. 117 § 2 KC. W uwzględnieniu apelacji powodowej spółki Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok i utrzymał wydany nakaz zapłaty w mocy. Wskazał, że strony zawarły umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomości uregulowaną w art. 179-1831 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn.: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.; dalej jako: GospNierU). Pozwana spółka zobowiązała się za ustalonym wynagrodzeniem do prowadzenia działań zmierzających do zawarcia przez powodową spółkę umów kupna sprzedaży lub dzierżawy nieruchomości, a także wyszukiwanie lokalizacji pod planowane inwestycje – markety spożywcze. Sąd Apelacyjny wykluczył zastosowanie art. 730 KC i dwuletniego terminu przedawnienia przewidzianego w art. 751 pkt 1 KC, a trzyletni termin przedawnienia dla dochodzenia roszczenia związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej jeszcze nie upłynął (art. 118 KC).

Skargę kasacyjną opartą na obu podstawach przewidzianych w art. 3983 § 1 KPC wniosła pozwana „R.M.” sp. z o o., zarzucając naruszenie prawa materialnego, tj. art. 750 KC w zw. z art. 179 i 180 GospNierU przez przyjęcie, że do umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami nie mają zastosowania przepisy o umowie zlecenia, oraz naruszenie art. 118 i art. 751 pkt 1 KC przez przyjęcie, że do roszczenia powoda ma zastosowanie trzyletni, a nie dwuletni termin przedawnienia i w konsekwencji uznanie za niezasadny zgłoszony zarzut przedawnienia roszczenia. Ponadto, skarżący zarzucił naruszenie art. 386 § 1 w zw. z § 4 KPC przez wydanie wyroku reformatoryjnego uwzględniającego powództwo w całości, pomimo że wskutek nierozpoznania istoty sprawy przez Sąd Okręgowy dopuszczalne było jedynie uchylenie wyroku sądu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu. Wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku oraz wyroku Sądu Okręgowego i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W wywodach skargi kasacyjnej dotyczących określenia zakresu zastosowania art. 750 KC oraz zasadności przyjęcia terminu przedawnienia określonego w art. 751 KC pominięto treść umowy i jej nazwę. Strony ustaliły, że jest to umowa pośrednictwa i takiej kwalifikacji umowy odpowiada jej treść. Wyrażony zamiar stron i cel umowy, mający decydujące znaczenie przy [...]