Niedopuszczalność prowadzenia egzekucji z lokalu mieszkalnego

A A A

Nie jest dopuszczalne prowadzenie egzekucji z lokalu mieszkalnego, jeżeli prawomocnym wyrokiem sądu, ze względu na niespełnienie wymagań, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t. jedn.: Dz.U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm.; dalej jako: WłLokU), została stwierdzona nieważność umowy o ustanowieniu odrębnej własności tego lokalu – uznał w uchwale Sąd Najwyższy.

 

W 2001 r. ustanowiono odrębną własność lokalu mieszkalnego. Po upływie kilkunastu lat właściciele wzięli kredyt, którego spłatę zabezpieczono hipoteką. Ponieważ kredytobiorcy nie wywiązywali się ze spłaty rat, na wniosek Banku „K.” wszczęto postępowanie egzekucyjne. Wówczas okazało się, że już w 2008 r. zapadło prawomocne orzeczenie sądu, który uznał, że umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego była nieważna. W ocenie sądu, nie można było uznać, że lokal jest samodzielny, zaś do umowy doszło na skutek błędów w oznaczeniu poszczególnych części nieruchomości.

Wierzyciel dowodził, że sąd w postępowaniu egzekucyjnym nie powinien badać kwestii związanych z tym, czy lokal spełnia wymogi samodzielnego lokalu, powoływał się też na założenie księgi wieczystej dla nieruchomości i rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Twierdził, gdyby znał sytuację lokalu wówczas albo nie udzieliłby kredytu albo domagałby się innego zabezpieczenia od wierzycieli.

Dłużnicy powołując się na prawomocne orzeczenie sądu wskazywali, że choć wzmianka w księgach wieczystych została wpisana z opóźnieniem, to jednak przed wydaniem decyzji kredytowej. Ponadto dowodzili, że niedopuszczalne jest prowadzenie egzekucji z lokalu, który w świetle prawa nie istnieje.

Sąd Okręgowy w Krakowie przedstawił SN do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne o następującej treści: „Czy dopuszczalne jest prowadzenie egzekucji z nieruchomości stanowiącej odrębną własność lokalu, dla którego założono księgę wieczystą w sytuacji, gdy lokal ten nie spełnia, i również w chwili ustanowienia jego odrębnej własności oraz dokonania wpisu tej własności do księgi wieczystej nie spełniał wymogów samodzielnego lokalu w rozumieniu art. 2 WłLokU?”.

W uzasadnieniu pytania prawnego podkreślono, że niezbędne jest przesądzenie, czy w ogóle istnieje możliwość badania na etapie postępowania egzekucyjnego – w celu stwierdzenia, czy zachodzi sytuacja niedopuszczalności egzekucji ze względu na jej przedmiot – istnienia odrębnej własności lokalu, dla którego została założona księga wieczysta. Oznaczałoby to bowiem dopuszczenie w toku postępowania egzekucyjnego możliwości obalenia domniemania przewidzianego w art. 3 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. jedn.: Dz.U. z 2017 r. poz. 1007). Na podstawie tej regulacji, domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem rzeczy. Sąd wskazał, że konsekwencją przyjęcia założenia, iż obalenie wpisu w księdze wieczystej nie jest możliwe w postępowaniu egzekucyjnym, będzie brak przeszkód do prowadzenia egzekucji z lokalu, który z formalnego punktu widzenia będzie lokalem istniejącym, pomimo tego, że w rzeczywistości nie może stanowić on odrębnej nieruchomości. Jednocześnie podkreślono, że skuteczność nabycia takiego prawa jest wątpliwa i może być w przyszłości kwestionowana. Nawet w sytuacji, gdy nabywca biorący udział w licytacji takiego lokalu obarczonego wadą prawną, zna stan prawny i faktyczny tej nieruchomości i godzi się z nim, to mimo tego, rodzaj postępowania, w którym do tego nabycia dochodzi, jak również autorytet państwa sprzeciwiają się dopuszczeniu, aby przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej było prawo do rzeczy z prawnego punktu widzenia nieistniejącej, o czym organy państwowe w chwili licytacji wiedziały. Dodatkowo przyjęcie dopuszczalności twierdzenia, że decydujący dla przyjęcia istnienia nieruchomości na etapie egzekucji jest sam tylko wpis w księdze wieczystej może prowadzić do sytuacji, w której przedmiotem egzekucji będzie lokal mający urządzoną księgę wieczystą, ale którego w rzeczywistości nie ma, ponieważ np. uległ zniszczeniu. Sąd podkreślił również, że z brzmienia art. 824 § 1 pkt 2 KPC wynika uprawnienie organu egzekucyjnego do badania dopuszczalności prowadzenia egzekucji ze względu na jej przedmiot.

 

Podejmując uchwałę SN uznał, że jeśli sąd w trakcie postępowania egzekucyjnego poweźmie wiadomość o prawomocnym wyroku stwierdzającym nieważność umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu musi go uwzględnić przy wydawaniu rozstrzygnięcia. Sąd musi bowiem ustalić, czy powstało prawo, którego dotyczy wpis w księdze wieczystej.

Uchwała SN z 8.12.2017 r., III CZP 71/17

Ocena artykułu:
Oceniono 0 razy
Oceniłeś już ten artykuł.
Artykuł został oceniony.
Podziel się ze znajomymi
Artykuł:
Niedopuszczalność prowadzenia egzekucji z lokalu mieszkalnego
Do:
Od:
Wiadomość:
Komentarze
Brak komentarzy
Zaloguj się lub zarejestruj, aby dodać komentarz.
 
Wyrok V CSK 283/10
Obliczanie terminu przedawnienia roszczenia o zachowek
Zamów
 

Prenumerata

Moduł tematyczny
Kalendarz wydarzeń